万科_青岛万科金色城品项目市场研究_105PPT_思源.ppt

万科集团「青岛·四方项目市场研究」
2008/02/25
青岛·四方区住宅项目工作专项小组
谨呈:青岛万科公司领导
基于对市场的全面解读,我们对本案所面临的市场环境、营销方向等相关结论:
青岛市内四区中,四方区属传统老城区,市民对四方区的认知存在着心理壁垒;
本案相对较高的房价与区域内相对较弱的消费力存在不对等的矛盾。
因此本案应放眼青岛区域,寻找有效的目标客户群。
青岛区域内,我们的目标客户群又存在什么样的共性呢?
经过我们的市场研究分析,我们总结出:那便是“新青岛人”
新青岛人是怎样的一个群体,面对大青岛的市场环境,我们应怎样取胜市场,以下便展开阐述本
报告,逐一解决这些问题。
前言
解读市场
2
解读青岛
1
营销策略
4
解读项目
3
、区域市场分析
、竞品项目分析
、区域客群特征
、开发环境分析
、项目SWOT分析
、项目定位
、宏观政策及行业政策分析
、青岛整体市场研究
、营销环境分析
、营销难点及对应解决
、营销策略及阶段划分
解读市场
2
解读青岛
1
营销策略
4
解读项目
3
、宏观政策及行业政策分析
、青岛整体市场研究
2007年,影响楼市的主要变量骤然增多,引起了楼市不小的震动。
2008年是政府换届之年,在国土资源部长换人之后,建设部长、主管地产和主管金融的副总理都要更换,加之美国次贷危机的影响等,主要是总的调控背景已经发生重要变化。所以2008年应该是潜在变化最大的一年。
、宏观政策及行业政策分析
第6页
07年房地产市场政策——土地政策
2007年6月,土地调控政策出台随即加快,一次交清地块出让金才能拿到土地证,土地出让三年内必须开发完,一年不开发收20%费用。
关键词:
打击屯地| 交清地钱再发证
、宏观政策及行业政策分析
第7页
07年房地产市场政策——房地产金融政策
2007年开始已累计出现5次加息。07年9月27日国家颁发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付比例将不得低于40%,。”07年12月25日,第二套房明确定义:以家庭为单位,只要这个家庭的成员曾经贷款购买房产,则其再购买房产,都要执行第二套房政策。而且无论前一套的贷款是否还清,再买的房子都算“第二套”。
关键词:
连续加息| 房贷收紧| “二房”定义
、宏观政策及行业政策分析
第8页
07年房地产市场政策——福利房保障政策
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确了住宅保障体系建设,提出了对各地廉租房保障范围扩大的要求。
07年11月19日,温家宝总理在新加坡接受媒体采访时就提出经济适用房要面向中产阶层。
根据规定,新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内;经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。
关键词:
保障体系奠定| 廉租房扩容
经适房面向中产| 经适房限面积
、宏观政策及行业政策分析
第9页
07年房地产市场政策——对08年的影响
减缓房价猛涨:   
接二连三的调控措施抑制了房地产领域的投资,也使购房人更多采取持币观望的态度,07年房价快速增长的势头已经得到了基本的控制。
投机炒房比例减少:
房贷紧收对炒房行为的抑制作用是明显的, 加息让贷款者心理压力增大,制造了提前还贷的流行,而提前还贷的流行,必然消耗购房者本就有限的流动资金,让其中一部分人失去再次投资的机会,那么这种消耗掉的购买力,短时间就很难在楼市弥补。
、宏观政策及行业政策分析
第10页
青岛本地房地产市场政策——城市规划
青岛“一主三辅多组团”拥湾发展的新的规划使城区土地和海景房得到盘活,使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地,两者加起来将达100平方公里。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区,重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区,北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。
、宏观政策及行业政策分析