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全面解析万科
说明:分析方法:
1、A、B、C分类分析方法
2、时间序列分析方法
3、空间序列分析方法
4、归纳推理方法
5、演绎推理方法
6、波士顿矩阵分析方法
一、万科经营种类结构
1、万科的经营业务很简单,收益更简单,所有收益都来自业务经营,没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面,一是房地产,二是物业管理。
2、与其他房地产公司不同的是,万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司,或者处于创品牌阶段的公司,在对待物业管理方面,要么外包,要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。
3、物业管理公司盈利,为万科快速扩张解决了后顾之忧,即通过房地产产生的利润为纯利润,而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。

异点分析:2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异,这有待深入分析。
时间
行业
主营业务收入(万元)
时间
行业
主营业务收入(万元)
2007-12-31
房地产

2007-12-31
物业管理

2007-6-30
房地产

2007-6-30
物业管理

2006-12-31
房地产

2006-12-31
物业管理

2006-6-30
房地产

2006-6-30
物业管理

说明:从上表可以看出,上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右;而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距?
5、房地产利润率与物业管理利润率

时间
行业
毛利率(%)
时间
行业
毛利率(%)
2007-12-31
房地产

2007-12-31
物业管理

2007-6-30
房地产

2007-6-30
物业管理

2006-12-31
房地产

2006-12-31
物业管理

2006-6-30
房地产

2006-6-30
物业管理

分析:
1、万科的物业管理利润率稳步上升,说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式,这种盈利模式的建立,将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。
3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题,结合万科上半年物业管理的收入与支出与
下半年的收入支出来看,这个数据存在巨大的问题。
二、万科的区域分布结构
(一)、分析说明
1、说明:本结算周期,我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市,市场份额在3%以上的视为B类城市,其余为C类城市。
2、在次类分析过程中,我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。
(二)ABC类市场***
(2007-12-31)
地区
主营业务收入(万元)
比例
(%)
地区
主营业务收入
(万元)
比例
(%)
1、深圳


2、上海


3、广州


4、杭州


5、成都


6、北京


7、苏州


8、东莞


9、佛山


10、大连


11、武汉


12、无锡


13、厦门


14、天津


15、珠海


16、青岛


17、沈阳


18、南昌


19、中山


20、长春


21、长沙


22、镇江


23、鞍山


24、南京


分析:
1、在本次结算周期内,三类城市的比例分别为:;;。三类城市的个数分别为:2;9;13。
2、按照企业的稳健性原则,万科的市场结构存在一定的隐