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青岛崂山区市场调研报告青岛崂山区市场调研报告原创:黄晓东、张丽华、谭晶、周倩玉、娄本连原创:黄晓东、张丽华、谭晶、周倩玉、娄本连于于2008 2008 年年5 5月月15 15日完稿日完稿交流方式如下: 交流方式如下: MSN MSN : :hxd1108@ hxd1108@ E-mail:hxd1108@ E-mail:hxd1108@ 本报告版权归黄晓东先生个人所有,未经授权不得进行任何形式的使用、发布和复制,如引用,须注明出处为“黄晓东 hxd1108@ ”,且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。后市分析后市分析崂山区房地产综合分析崂山区房地产综合分析崂山区房地产市场概况崂山区房地产市场概况崂山区概况崂山区概况崂山区概况崂山区概况崂山区地理交通崂山区地理交通地理位置: 崂山区位于青岛市东南部,总面积 平方公里(市内四区总面积的 倍),海岸线长 公里。交通便利: 海尔路、青银高速、松岭路、李山东路、滨海大道等干线是进出青岛的主要通道,区域交通网完善,路况较好。资源状况: 区内以山地和丘陵为主,拥有高科技工业园、海尔路商务区、滨海高教区、石老人国家旅游度假区和崂山国家级风景名胜区。崂山区概况崂山区概况崂山区崂山区青银青银高速高速海尔路海尔路松岭路松岭路滨海大道滨海大道人口人口---- ---- 人口分布情况人口分布情况崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥庄4个街道办事处。人口密度低: 崂山区全区户籍人口 万人,平均 576 人/平方公里,与青岛市区 2500 人/平方公里相比人口密度较低。主要原因是崂山区面积大、山地丘陵多。中韩街道办是崂山区政治、经济、文化中心: 紧邻市南市北区,旅游资源丰富,区域居住成熟度高,配套齐全,交通方便,人口数量最多,人口密度最大。其它区域地形山地和丘陵较多,主要为本地农村人口居住,移动性差,人口密度小。崂山区概况崂山区概况(数据来源《青岛崂山 06 年年鉴》) (数据来源《青岛崂山 06 年年鉴》) 人口人口---- ---- 统计分析统计分析年份户籍人口出生率死亡率自然增长率 2004 ‰ ‰ ‰ 2005 ‰ ‰ ‰ 2006 ‰ ‰ ‰ 2007 ‰ ‰ ‰崂山区人口自然增长率为 ‰,远高于市内四区平均 ‰的增长率; 崂山区实际户籍人口年增长为 ‰,远高于同年的人口自然增长率,判断崂山区同青岛其他区域一样,外来人口入住成为人口增长的主要原因; 与房地产销量大增比较,崂山户籍人口增长缓慢,判断崂山户籍对购房者吸引力不大。崂山区概况崂山区概况(数据来源于崂山区统计局) 经济发展经济发展---- ---- 三产业发展三产业发展①2007 年全区累计实现地方生产总值( GDP ) 亿元,三产所占比重呈现出“一降二升”的特点,即第一产业下降,第二、第三产业上升的特点。三次产业比例关系由上年的 : : 调整为 : : 。②崂山区整体经济位居市内七区第四名,第三产业比例相对市区发展滞后,经济结构与发展动态存在一定的矛盾,随着经济发展重点的改变,产业结构将会有大幅度改变。崂山区概况崂山区概况经济发展经济发展---- ---- 工业和特色经济情况工业和特色经济情况①2007 年全区实现工业增加值 亿元,增长 % 。市内七区只落后于城阳与黄岛区,工业依然保持较快发展。②旅游经济发达:崂山旅游文化节、北宅樱桃节、青岛国际啤酒节, 吸引游客达到 360 万人次,增长 % ,实现旅游收入 亿元,% 。③会展经济:青岛国际会展中心作为全市会展中心区, 08年一季度举办各类展会 11个,同比增长 57% ;接待国内外参展宾客 25万人次, 同比增长 % ;使用展览面积 万平方米,同比增长 % 。④总部经济:截至 2007 年底,崂山区建成、在建和待建的商务楼宇项目58个,总规划建筑面积约 500 万平方米。为下步企业总部、研发机构等高端服务业入驻崂山提供了良好的发展环境和长足的发展空间。崂山区概况崂山区概况经济发展经济发展---- ---- 居民消费情况居民消费情况①崂山区在岗职工平均工资为 23230 元,增长 % 。② 2007 年城市居民人均可支配收入 19775 元,增长 % ; 人均消费支出 12606 元,增长 % 。③ 07 年农民人均纯收入 8670 元, 增长 % ;人均生活消费支