上海业主大会及业委会成立的基本流程.doc

上海业主大会及业委会成立的基本流程
一、 业主大会的成立：
1、到区房地产管理部门填写申请成立业主大会和业委会的申请表；
2、联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区街道办事处和社区居委会指导大楼成立业主大会（7-10天）
3、前期物业管理公司阻挠业主大会成立时，社区内一定比例的业主可以提请罢免居委会主任；
4、在物业所在地的街道办事处和房地产管理部门的指导监督下，组建业主大会筹备组，成立后向全体小区业主以书面形式公开宣布，并在居委会备案；（30日内）
5、筹备组的工作内容：
（1）、推选：首先产生筹备组组长1名；
（2）、公告：在物业管理区域内公告相关的规范性文件，如《物业管理条例》、《业主大会规程》（建住房[2003]131号）和《上海市物业管理条例的规定》等相关规范性文件；
（3）、告知：确定业主大会召开的时间、地点、形式和内容，并告知本大楼全体业主；
（4）、确定：确定业主委员会候选人产生办法、名单以及参选业主的资料；
（5）、拟订：拟订《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（6）、确认：确认业主的身份，确定业主在业主大会会议上的投票权；
（7）、发放：将所有参选业主委员会的业主资料、选票书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 
（8）、以上3、 4、5、6项资料需在业主大会会议召开15日以前以书面形式在物业管理区域内公告。
6、《业主大会议事规则》文本：
7、签订业主公约
8、业主的身份及权利义务：业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。业主应亲自出席业主大会并投票，或者委托他人出席和投票，否则视为弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，必须加盖公章。
9、业主投票权的确定，下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　决定前述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
其中““业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。 
“专有部分的面积”按房产证建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。
二、业主大会如何行使表决权：
业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，会议表决采用投票、举手形式。
1、业主大会必须有已住业主中持有1/2以上投票权的业主出席才能举行；物业管理区域内因业主人数较多，可以以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会；
2、业主大会及筹备会均应邀请物业公司的代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态，然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协议；
3、业委会委员不一定是筹备组成员
三、业主委员会的成立程序：
1、选举：筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，如果投票超过业主所持表决权二分之一以上，反馈意见中的赞成意见多于二分之一，业主大会成立并可开始工作。如果通过投票中《业主大会议事规则》和《业主公约》超过业主所持投票权三分之二以上赞成，则《业主大会议事规则》和《业主公约》通过，选出的业主委员会可在30日内向区小区办备案；
2、成立：三日内业委会召开第一次会议，选举业委会主任、副主任，作为业委会会议的召集人，并可以展开工作；
3、组***员及任期：业委会组***数一般为5-9人的单数；任期一般为 3-5年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，又业委会会议通过后，提交业主大会确认；
4、备案：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区国土房管局备案。备案时，须提交《业主委员会备案单》及下列材料：
1、《业主大会议事规则》；
2、《业主公约》；
3、业主大会决议（附业主及投票权数清册）；
4、法律法规规定的其他材料。
业委