［转贴］房地产企业的财务分析.doc

［转贴］房地产企业的财务分析.doc[转贴]房地产企业的财务分析从2007年第四季度开始,屮国房地产市场开始了调整,全球金融危机的爆发使房地产市场的调報幅度进一步加大。由于备种原因,房地产市场出现价格盘整、成交暈持续萎缩的状况,对房地产企业的财务状况造成菲常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。木文从资产负债表、损益农和现金流量农岀发,采取比率分析与现金流量分析相结合的方法,结合房地产企业的实际,在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析企业的财务状况。一、 房地产金业的赢利能力分析赢利能力是企业成败的关键,只冇长期赢利,企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率冇净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等,所冇这些指标都与净利润冇关。尽管包括菲经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况,但是扣除菲经常性损益麻的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力,在计算净利润时,应剔除两方血的影响,•是剔除非经常性损益的影响,二是剔除企业管理层利丿II技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的备项收支、损益、备项资产减值准备、补贴收入等科目。经验告诉我们,决定企业命运的是现金流,唯有现金流支撑的赢利才是其实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率,反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销竹收入Z比,表明实现…元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流最与平均资产Z比,表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说,这两个比率越高,企业获取现金的能力就越强。二、 房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率,这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数,这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素:甘先是存货的界定。在房地产企业,开发成木和开发产品均作为存货列于流动资产屮,而只冇开发产品和已具备预伟条件的开发成木才能在短期内变现,因此在计算流动比率时,需将不具备预伟条件的开发成木从存货屮剔除出来。具次是应剔除待摊费用和预付账款等爭实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产,并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的十-地储备,必须充分考虑减值准备,才能真实反映存货的变现价值,X观反映H偿债能力。最后是丿、'、/「将预收账款从分母流动负债屮扌U除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策,预收账款实质上是企业未实现的销伟收入,一U项目竣工入伙就可以结算收入,因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时,应结合行业的平均水平进行分析。在分析房地产企业的短期偿债能力时,还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长,不同企业间存货变现的速度并异也很大,在相同条件下,房地产企业存货周转率越高,英现金流入将越快,净资产收益率将越高,防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大