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房地产企业财务分析
如何对资产负债表进行风险解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大,则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析,如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象,要对企业的预收账款科目进行核实,是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账,少申报预计利润,同时要求提供银行对账单,查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况,并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小,要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对,是否存在资金转出不入账,不记在其它应收款等往来科目,而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对,如相差较大,应当分析具体原因,是否存在账外经营的情况。
2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场,房地产产品供不应求,有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清,所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小,应当对房地产企业的应收账款进行明细分析,如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额,则应重点分析,防止企业将收到的预收款放在应收账款科目,而不放在预收账款科目,需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假,是否存在逃避预交企业所得税行为。
3、其它应收款科目分析。一般来说,此科目期末金额不大,应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来,要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业,要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业,计入其它应收款科目,不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证,而房地产开发项目由于需要投入资本比较大,建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款,所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的,存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额,则有可能存在收入成本费用不配比的现象,存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据,是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时,不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转,就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本;如果期末存货金额远大于预收账款期末金额,则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算,而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时,还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对,两者应当相等,如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数,相对于企业的注册资本、开发规模来说,金额不会很大。如金额较大,应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点,但