房屋登记基础知识培训教材.ppt

一、何为房屋登记?基本概念《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《房屋登记办法》第二条:本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。将房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房屋登记簿上予以记载的行为,是一种不动产物权的公示方式。房屋登记是房屋物权公示的法定方式,是房屋物权设立、变更、转让和消灭的生效要件,也是房屋物权依法获得承认和保护的依据。房屋登记依申请启动。对房屋登记概念的认识可以从行为主体、行为内容、行为对象、行为结果四方面来认识。行为主体·房屋登记是房屋登记机构依法进行的行为。·房屋登记的行为主体是房屋登记机构。行为内容·房屋登记是一种记载行为,行为内容是记载行为。·登记的本质就是将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录、记载于房屋登记簿上,以备公众查阅的行为,因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。行为对象·房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。·登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。·其他应当记载的事项包括预告登记、异议登记以及查封等情况。行为结果·房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记簿作为登记完成的标志。·登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿。二、房屋登记簿基本概念·房屋登记簿是指房屋登记机构记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。·房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。房屋登记簿的特征·法定性房屋登记簿记载内容、样式、管理等由国家统一规定;·权威性房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容。·统一性指一个登记区域内只能有一个房屋登记簿。·永久性房屋登记簿应该永久保存。房屋登记簿的效力·房屋登记簿记载的物权归属情况和内容由国家公权力确保其权威性,推定其记载是房屋物权真实现状的反映,即在房屋登记簿上记载某人享有某项房屋物权时,就推定该人享有该项权利,而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准,无需提交其他证据证明。三、房屋登记基本类型《房屋登记办法》规定的房屋登记类型,包括所有权登记(又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等),他项权登记(又包括抵押权登记、地役权登记,其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在建工程抵押权登记,每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等),预告登记、其他登记(包括更正登记、异议登记等)。如果从房屋所占用的土地性质来说,房屋登记又可分为国有土地范围内的房屋登记和集体土地范围内房屋登记两大类。(一)所有权登记·房屋所有权登记是房地产行政管理的基础与核心。所有权是物权中最完整、最充分、最核心的权利,房屋上设立的其他物权均由所有权派生出来。·所有权登记包含了房屋所有权的取得、转移、变更和消灭后的登记,即:初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。国有土地范围内房屋登记基本类型·所有权登记·他项权登记·预告登记·其他登记初始登记·指对房屋所有权的首次登记。初始登记对其之后物权变动具有原始根据效力。转移登记·指房屋所有权在不同主体之间转移而进行的登记。·房屋所有权的转移主要基于两类法律事实,即法律行为和法律行为以外的法律直接规定。具体情形包括:·买卖、赠与、交换、投资入股、分立合并等等法律行为,非经登记不发生效力;·继承、受遗赠以及法院或仲裁委员会法律文书确定的房屋权属转移等等由法律直接规定引起的房屋所有权转移,自事实发生时起生效。·基于法律行为而进行的所有权转移登记由双方当事人共同申请,而由法律直接规定的事实行为由受让人单方申请。变更登记·指因房屋权利人法定名称改变,或者房屋状况发生变化而进行的登记。·与转移登记的区别:房屋所有权没有转移;所有权主体没有发生实质性变化。具体情形包括:·房屋所有权人的姓名或者名称的变更。·房屋坐落的街道名称、门牌号或房屋名称的变更。·房屋面积增加或者减少的。·同一所有权人分割、合并房屋的。注销登记·房屋所有权注销登记一般发生在房屋或房屋权利发生消灭或终止时权利人申请的登记。具体情形有:·房屋灭失·放弃所有权·法律、法规规定的其他情形登记机构迳为注销登记的情形:《房屋登记办法》第四十一条经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记,将注销事项记载于房屋登记簿,原房屋所有权证收回或者公告作废。