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一、何为房屋登记？
基本概念
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和
消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但
法律另有规定的除外。
《房屋登记办法》第二条：本办法所称房屋登记，是指房屋
登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记
簿上予以记载的行为。
将房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房
屋登记簿上予以记载的行为，是一种不动产物权的公示方式。
房屋登记是房屋物权公示的法定方式，是房屋物权设立、变
更、转让和消灭的生效要件，也是房屋物权依法获得承认和
保护的依据。
房屋登记依申请启动。
2020/12/23
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对房屋登记概念的认识
可以从行为主体、行为内容、行为对象、行为结果四方面来认识。
行为主体
·房屋登记是房屋登记机构依法进行的行为。
·房屋登记的行为主体是房屋登记机构。
行为内容
·房屋登记是一种记载行为，行为内容是记载行为。
·登记的本质就是将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变
动情况和其他事项登录、记载于房屋登记簿上，以备公众查阅的
行为，因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。
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行为对象
·房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。
·登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。
·其他应当记载的事项包括预告登记、异议登记以及查封等情况。
行为结果
·房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记簿作为登
记完成的标志。
·登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿。
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二、房屋登记簿
基本概念
·房屋登记簿是指房屋登记机构记载房屋自然状况、权利状况以
及其他依法应当登记的事项的专用簿册。
·房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
房屋登记簿的特征
·法定性
房屋登记簿记载内容、样式、管理等由国家统一规定；
·权威性
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构非经法定
程序不得擅自更改已记载的内容。
·统一性
指一个登记区域内只能有一个房屋登记簿。
·永久性
房屋登记簿应该永久保存。
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房屋登记簿的效力
·房屋登记簿记载的物权归属情况和内容由国家公权力确保其
权威性，推定其记载是房屋物权真实现状的反映，即在房屋
登记簿上记载某人享有某项房屋物权时，就推定该人享有该
项权利，而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准，无需提
交其他证据证明。
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三、房屋登记基本类型
《房屋登记办法》规定的房屋登记类型，包括所有权登记（又
包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等），他项权
登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括
一般抵押权登记、最高额抵押权登记、在建工程抵押权登记，
每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注
销登记等），预告登记、其他登记（包括更正登记、异议登记
等）。
如果从房屋所占用的土地性质来说，房屋登记又可分为国有土
地范围内的房屋登记和集体土地范围内房屋登记两大类。
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（一）所有权登记
·房屋所有权登记是房地产行政管理的基础与核心。
所有权是物权中最完整、最充分、最核心的权利，房屋上设立
的其他物权均由所有权派生出来。
·所有权登记包含了房屋所有权的取得、转移、变更和消灭后的
登记，即：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。
国有土地范围内房屋登记基本类型
·所有权登记
·他项权登记
·预告登记
·其他登记
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初始登记
·指对房屋所有权的首次登记。
初始登记对其之后物权变动具有原始根据效力。
转移登记
·指房屋所有权在不同主体之间转移而进行的登记。
·房屋所有权的转移主要基于两类法律事实，即法律行为和法律
行为以外的法律直接规定。
具体情形包括:
·买卖、赠与、交换、投资入股、分立合并等等法律行为,非经登
记不发生效力；
·继承、受遗赠以及法院或仲裁委员会法律文书确定的房屋权属转
移等等由法律直接规定引起的房屋所有权转移，自事实发生时起
生效。
·基于法律行为而进行的所有权转移登记由双方当事人共同申请，
而由法律直接规定的事实行为由受让人单方申请。
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变更登记
·指因房屋权