EE数码城可行性研究报告.doc

“XXXX·数码城”可行性研究报告
目录

第一部分:前言
第二部分:项目概况
第三部分:市场分析
第四部分:项目定位
第五部分:营销推广策略


3. 广告策略
第六部分:经营管理初步设想
第一部分、前言
“沅有芷兮澧有兰”,善卷尝施德,屈子曾行吟。
美丽柳城,潇湘常德,一颗耀眼的城市明珠,正在沅江江畔冉冉升起,其经济发展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投资,从广宇商务楼的崛起到平和商业的震撼登场;从步步高超市的飞速扩张到家润多的宾客盈门再到春天百货的开张;还有“金钻广场”的步行街商圈生活和“金色晓岛”的岛居生活……等等一切,似乎都在昭示着这样一个存在,常德——这个全域范围内的三线城市,正挟风雷之势,在智慧的操控中稳健而理性的发展,它势必成为在湖湘大地与长、株、潭争辉的另一颗夺目明珠。
纵观常德楼市,虽然说给人的表象是风光无限,但细察之下,却发现大家基本都处在同一个概念和水平之中,并没有一个通过市场层面的操作来展现常德楼市时尚性、国际化走向的引领性意义的概念楼盘的出现。如商务建筑(投资中最具保值性的地产项目)方面,当大型商务旗舰店、商务MALL遍地开花时,常德却依然在传统的开发、投资模式中愈行愈远。随着市民生活质量的提高,商务竞争的激烈演进,常德现在亟需一种能引领常德商务开发、投资模式的概念性、纯商务建筑,将常德地产开发的整体行业水平推进到一个新的高度。而在这个概念的领域,适合、引领市民在科技前沿消费的现代潮流购物场所,比如数码城(非传统的电脑城)就成了一个浮出水面的市场空白。


策划方案体现的最终结果,就是为了去繁就简,去伪存真,绕开障碍,直击要害。因此,本方案其实最需要解决的两个问题就是:
一、找准XXXX数码城的目标消费群体,针对该群体,展开集束广告攻势;
二、坚决走差异化道路,在项目规划、销售后期店铺经营等方面,创造自己的特色并保持旺沛人气,树立长久品牌。
第二部分、项目概况

一、项目所在地:项目位于常德市XX中路与XX街交汇处,原常德市XX大楼。
二、位置描述:XXXXXXXXXX
三、项目主要以商业功能为主导,,由两栋6层商业大楼组合而成,,B栋建筑面积6千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖、时尚为导向,现代化为目标。
四、商业特征:本区域是常德市商业的黄金地段,步行街的延续,人流的集中地。
五、项目沿革:XXXX数码城是常德XX房地产综合开发有限公司投资开发的项目。XX房产是1996年成立的。
第三部分、市场分析
一、常德市商务物业市场分析
市场现状:
1、商业面积
常德目前共有商务楼建筑面积——,以目前常德城市人口总数——万计,人均占有商务楼面积为——,在湘西北处于领先水平。但是,与省会长沙相比,仅仅为长沙的60%。考虑到常德对于整个湘北乃至湖南湖北市场的影响,这还具有较大的发展潜力。
2、商圈饱和度
常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。常德的商品市场经过多年的发展,逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局,对整个常德乃至湘西北产生巨大的商业影响。
在目前的常德城区,主要的商业活动围绕武陵广场商业区、火车站附近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展开,这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的80%。五大商圈的比较如下:
商圈人流量年销售额市场定位目标市场饱和度
武陵广场 10万中高档商品
零售为主城区居民
外地游客未饱和
火车站批发为主外地客商未饱和
汽车南站批零兼营农村居民
周边客商接近饱和
汽车北站中低挡商品
零售为主城区居民饱和
甘露寺批零兼营农村居民
外地客商接近饱和

3、租金水平
城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在30-500元/平米·月(商圈中心区域),平均租金价格在50-200元/平米·月之间。
整体出租的大型商业物业租金水平在15-40元/平米·月(建筑面积),物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响;此外,不同业态由于营业额和利润水平不同,对租金的承受能力也有比较明显的差别。
综合近几年的发展趋势,无论是大型商业物业或是独立商铺,租金水平都呈稳中有升的态势。
4、销售价格:
各大商圈的商铺售价在1-5万/平米(使用面积)之间,中心区域旺铺售价集中在2-5万元这一区间。
5、主要客户来源:
目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段,主要客户为零售商、品牌代理商及少量厂家直销。

市场分析:
1,商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈,依靠步行街、武陵大道等商业街的辐射作用, 现代的商务交流越来越依赖商业中心的群集效应、。可以说,逐