青岛黄岛开发区市场调研.3.doc

青岛开发区市场调研一、区域划分从目前的开发区房产发展来看,将开发区细分为如下五个板块。二、综合销售情况分析 1、2008 年以来的成交情况青岛开发区自 2008 年以来,成交量比较少,截止到 日,共成交 430 套,其中住宅成交 378 套,办公成交 14套,商业 3套。这其中包含二手房在内。我们基本可以以月份作为春节前后的分界线,2008 年1月份,开发区共成交 357 套,去掉节假日和非成交日, 平均每天成交 套;进入二月份(春节后),共成交 73套,去掉节假日,平均每天成交 套。因此,春节前后,开发区的整体成交下降非常明显。薛家岛板块保税区板块新街口板块黄岛板块唐岛湾板块但仅从数量来看,不能完全说明问题,2月份之所下降明显,,,从2月下旬开始,开发区成交量开始上升,而且目前开发区新推出的项目是比较少的,不是靠增加了新楼盘的数量提升的销售量,也就是说目前开发区的刚性需求仍然占据主流。三、各板块及典型项目分析(一)唐岛湾板块 1、区域描述该板块主要包括唐岛湾和长江中路、长江西路两侧级沿海区域, 该区域属规划中的行政商务中心区, 主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。根据行政和商业功能又可对该区域进行细分: 其中唐岛湾沿岸、腹地主要体现行政商务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅区, 开发区高档楼盘( 不管是住宅还是写字楼) 几乎云集于此, 为开发区 CBD 商务区域, 形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。代表楼盘有千禧龙花园( 三期)、傲海星城(一二三期)、隆琪嘉园( 一二期)、唐岛· 蓝湾、隆基家源、中南· 海湾新城、泽润· 幸福城、瑞源· 名嘉城、山海景园、银领汇都、康大· 风和日丽、地丰长江中心、国际贸易中心等。长江路以北,香江路以南区域为商业密集区。近年来,青岛华联家佳源商场,瑞泰利群商场相继开业,日本佳世客的落户商业重心逐步向长江路拓展, 唐岛湾开放式公园建成, 井冈山路改造完工, 开发区美食一条街、商业一条街都位于区内, 商业氛围日益浓厚, 已成为目前开发区名副其实的中心地带。区域内为开发区高层住宅的主要聚集地;区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。 2、项目一览,列表名称开发商代理商建筑形态开盘时间交房标准物业费楼座数建筑面积容积率面积区间得房率总户数剩余房源均价近期价格变化累计成交均价泽润·幸福城青岛太阳房地产泽润集团小高层未开盘毛坯 6 57242 .2㎡ 77-12 3㎡ 80% 左右 386 10% 7200 1 月份价格上涨 100元/平 6781 山海景园青岛金泉源房地产自售小高层待定 800 元装修 37 万㎡未知 99-15 5㎡ 82% 256 30% 7000 无变化无康大·风和日丽三期青岛康大时代房地产青岛康大营销高层 2007. 4 简装 500 5 25万㎡ 109-2 71㎡ 76% 1500 30% 6300 无变化无隆琪嘉园二期青岛山海天置业上海兰登高层 200 4初毛坯 37 万㎡ 168-1 82㎡ 78% 180 20套 6500 无变化无千禧龙花园三期青岛千禧龙置业青岛信达荣昌高层 2007. 10 100 0 元精装 15 万㎡未知 60-30 0㎡ 75% 550 35% 8700 上涨 200 元 7936 销售情况和价格变动受国家政策和季节影响, 唐岛湾沿线作为开发区最受欢迎的地区, 在销售状况上也有了不同程度的下滑, 从千禧龙三期公寓、幸福城、康大风和日丽、海湾新城等典型项目的销售中都可以看到这样的现象。当然,这其中,有相关推出房源的因素,以海湾新城和幸福城比较明显,而千禧龙三期和风和日丽三期都是 2007 年下半年新推出的项目,在销售中也有这种现象。其中,千禧龙三期由于大部分房子尚未撤抵押,因此,这些房子只能接受内部认购,不能签订正式合同。整体来说,其三期公寓已销售(预定) 65% 左右。从价格上看,以上典型项目在 2007 年都有较大程度的上涨,在进入 2008 年后,价格都还没有大的变动,部分楼盘甚至略有下降。千禧龙公寓自开盘后经历过两次“提价——优惠”的活动后,目前价格上涨 300 元左右。风和日丽三期起价较开盘时上涨了 800 元, 均价上涨了 600 元左右。主要由于其对塔式高层住宅不敢擅自定价过高,开盘时起价仅在 4200 ,目前起价在 5024 。客户分析客户方面, 此区域吸引了最多的目光关注, 尤其是外地消费者, 因此在客户群中, 开发区本地客户为主, 外地客户也占有较大比例,大多数项目中都会达到 30-40%. 有些项目如千禧龙三期高达