房地产行业2020年报综述：房企业绩分化加剧，红线指标快速达标.docx

目录
核心观点 4
疫情影响收入结算，结转项目毛利偏低 5
疫情地价共同作用，营收利润增速下滑 5
低毛利项目集中结算，盈利能力有所下滑 9
全年销售稳健增长，土储建面增速放缓 14
销售复苏态势良好，后续增速或将放缓 14
土储建面增速放缓，拿地模式更趋关键 16
债务结构优化，流动性有所提升 18
红线指标快速达标，融资成本明显下行 22
如何看待近期行业重点政策的影响？ 28
银行业房地产贷款集中度管理制度对行业有何影响？ 28
土地集中出让新政对行业有何影响？ 30
投资建议 32
风险提示 32
图表目录
图 1：整体营收增速下降约 至 % 5
图 2：整体归母净利润增速下降约 至 % 5
图 3：建发国际集团、合生创展集团、新城控股营收增速较快 6
图 4：绿城中国、宝龙地产、中国奥园归母净利润增速较快 7
图 5：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产核心净利润增速较快 7
图 6：上市房企平均毛利率下降约 至 % 9
图 7：平均归母净利率下降约 至 % 9
图 8：利润率下滑带动平均 ROE 下滑 至 % 9
图 9：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产 2020 年毛利率较高 10
图 10：合生创展集团、深圳控股、中国海外发展 2020 年核心净利率较高 11
图 11：祥生控股集团、中梁控股、中国奥园 2020 年平均 ROE 较高 11
图 12：建发国际集团、合生创展集团、绿城中国 2020 年销售金额增速居前 14
图 13：短期债务平均占比下降约 至 % 18
图 14：上市房企平均现金短债比上升约 倍至 倍 18
图 15：祥生控股集团、建发国际集团、合生创展集团 2020 年现金总额增速居前 19
图 16：绿城中国、银城国际控股、新城控股 2020 年短期债务占比降幅较大 19
图 17：建发国际集团、中国金茂、银城国际控股 2020 年现金短债比提升较大 20
图 18：上市房企净负债率中位数下降 至 % 22
图 19：上市房企平均融资成本下降约 至 % 22
图 20：祥生控股集团、建发国际集团、金辉控股净负债率下降幅度较大 23
图 21：金辉控股、建发国际集团、龙光集团剔除预收款后资产负债率降幅较大 23
图 22：深圳控股、正荣地产、中梁控股融资成本降幅较大 24
图 23：个人住房贷款余额占比受限，按揭贷款投放承压 28
图 24：近十年来商品住宅月度最高值均出现在 12 月 28
图 25：13 年起个人住房贷款增速高于整体贷款增速 29
图 26：2020 年部分热点城市二手房挂牌价明显上涨 29
图 27：集中土地出让对房企短期资金筹措能力提出了更高要求 30
图 28：土地集中出让或使商品房入市时间重合度提升 30
图 29：上海宅地成交总金额分散于年内各月 31
图 30：当前重庆宅地成交涉及资金相对分散 31
表 1：2020 年度业绩综述包含个股范围 5
表 2：房企间营收、业绩分化显著，中型房企表现突出 8
表 3：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产 2020 年毛利率较高 12
表 4：房企间盈利能力表现分化，合生创展集团、深圳控股核心利润率提升 13
表 5：龙头房企销售额增速或将有所放缓 ，部分公司目标增速高于去年实际增速 15
表 6：2020 年，龙头房企土储建面平均增速有所下滑 17
表 7：各公司流动性表现分化 21
表 8：祥生控股集团、建发国际集团等降杠杆成效显著，多数房企融资成本有所下行 25
表 9：多数上市房企“三条红线”指标优化 27
核心观点
受疫情、土地成本上升较快等因素影响，房企 2020 年业绩分化进一步加剧，资本市场对于房企资本运作、报表的关注度也明显提升。在报表压力释放、行业政策保持稳定的背景下，未来房企的经营、业绩将更加回归常态，分化也将加剧。尽管业绩整体有所放缓，但仍有部分公司因其商业模式、管控、禀赋等综合优势实现业绩的明显改善，如宝龙、佳兆业、新城、龙光等。未来，具备长期逻辑和自身特色的房企也有望获得市场的更多青睐。
增收不增利态势延续，特色房企盈利能力表现出色。2020 年，房企整体营收及 归母净利增速分别为 %和 %（FY19: %和 %），利润增速继续明 显低于营收增速