房地产-资金持续趋近 投资回落趋势将继续延续.pdf

行业及产业行业研究/行业点评证券研究报告房地产开发 2011 年09 月13 日资金持续趋紧,投资回落趋势将继续延续相关研究《销售疲软,投资反复,开发商压力继续增大—— 7 月房地产统计数据点评》 2010/8/10 《单月投资增速明显回落,上调销售面积至 5% —— 6 月房地产统计数据点评》 2010/7/13 《正视降价,投资开工下滑可期—— 5 月房地产统计数据点评》 2011/6/14 《销售增速嘎然回落,投资开工下降可期—— 4 月房地产统计数据点评》 2011/5/12 《警惕销售回落带来的投资下滑压力—— 1-2 月房地产统计数据点评》 2011/3/14 证券分析师殷姿 A0230210050002 yinzi@ 研究支持 竺劲 zhujin@ 联系人包斅文 (8621)23297818×7260 baoxw@ 地址:上海市南京东路 99 号电话: (8621)23297818 上海申银万国证券研究所有限公司 ——8月房地产统计数据点评 投资要点: 8 月销售面积同比增幅较上月继续回落,一方面因为淡季推盘少,另一方面交易热情仍维持在低位。1)2011 年8 月全国商品房销售面积和金额分别为 7817 万平方米和4412 亿元, %和 %, 增幅较上月继续回落; 从环比角度看,剔除季节性后商品房销售面积和金额分别较上月下降-% 和-%,基本与上月的降幅相当,销售仍处于下降通道中;2)销售疲软的原因一方面是8 月为传统淡季推盘较少,开发商更多地开始蓄客备战金九银十;另一方面,由于国务院提出二三线城市限购将主要在 8、9 月份落实, 开发商等待政策进一步明确,购房者产生部分观望情绪,导致交易热情仍处于低位。 ? 8 月房地产开发投资与新开工增速有所回落, 但数据显示的幅度仍相对温和。 1)2011 年8 月,全国房地产开发投资额5908 亿元,%,%的投资增速回落较为明显。2011 年8 亿平,同比增长 32%,较上月 34%有所回落; 2)目前看开发投资和开工增速回落仍较为温和,若剔除季节性,8 月投资同比增幅为 %仅比上月 %收窄 %,8 %较上月 %有所回落。 ?从资金来源来看,增速较上月回落明显,开发商资金持续趋紧,银行信贷紧缩仍是主因,投资下降趋势将继续延续,后续幅度对于销售的敏感度将有所提升。1)8 月房地产资金来源6886 亿元,%,较上月33%回落明显,其中国内贷款和个人按揭贷款分别同比增长-%和 %,银行信贷紧缩仍是主因。2)自筹资金占比相较上月继续上升,%,开发商通过委托贷款、信托计划等多元方式融资仍在持续,但我们认为,开发商通过多元融资手段和购房者现金支付获得融资的弹性正变得越来越小,未来投资将持续下降,而投资下降的幅度将高度依赖于9、10 月份销售市场的表现。 ? 9 月伴随推盘量上升,板块整体表现将好于8 月。建议投资者关注推货量较大,定价随行就市的开发商,包括金科股份、st 国祥、中天城投,一线的首推仍为保利。1)短期,二三线城市限购城市将陆续出台,同时从台州力度来看,低于市场预期,显示政策存在一定的博弈空间。我们预计政策超