河南省房地产估价技术指引.doc

省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一,对收益法估价结果影响甚大。估价实践中,报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在,取值过程不规、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。根据当前房地产市场状况,一般情况下,宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。一、累加法以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率,风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。提示:;有长期国债年利率的,不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。、行业、市场等存在的风险,结合当时的货币政策综合确定;货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次,应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考,短期从紧、宽松货币政策时,考虑风险调整值的幅度,使报酬率相对稳定。货币政策是渐进的,应先判断货币政策走向。,风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业;从档次上分,风险调整值自低到高的顺序是:住宅(低档、中档、高档)、写字楼(丙级、乙级、甲级)、商业(小区级、区级、市级)。二、市场提取法选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据,选用相应的收益法公式,求取报酬率或资本化率。提示:,在无计算软件的情况下,须多次试算并利用线性插法近似求取。,应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等,采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率,如认为无差别,权数相同。,当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比,收益风险有降低的趋势时,报酬率可适当下调,反之亦然。,说明类似房地产租售比失调,房地产投机成分较大,除投资咨询性估价报告外,不再选用市场提取法确定报酬率或资本化率。省房地产估价技术指引之二——比较法中市场状况调整房地产市场状况调整也称之为交易日期调整,其功能是把可比实例成交日期的价格调整到价值时点的价格。估价实践中,房地产市场状况调整不规的现象一直存在,严重影响了比较法的使用。根据当前房地产市场状况及估价技术水平,房地产市场状况调整宜先采用价格变动率法,待实例资料充实、价格指数编制技术成熟后采用价格指数法。一、市场状况调整方法(一)价格变动率法目前全省各地绝大部分市县未公布房地产价格指数,应采用价格变动率法进行房地产市场状况调整。价格变动率采用三组(含三组)以上类似房地产近期价格变动率的简单算术平均值或加权算术平均值确定,调整公式采用连乘计算模型。每组房地产应在区位及实物因素相似、权益因素相同的情况下,利用比较法估价技术修正调整至“相同”或“同质”状态,然后计算价格变动率。(二)价格指数法有条件的市县行业组织或估价机构,可编制不同区位、不同类型的房地产价格指数。编制房地产价格指数应当采集大量经房地产估价人员查勘了解的实例资料,建立“标准房地产”,经各项修正、调整(即“同质化”处理),使其处于一种除时间序列不同以外其余全部相同或相似状态,然后再进行数据处理