大厦项目可行性研究报告专业知识讲座.ppt

目录一、航丰园科技大厦项目简介1、地理位置2、项目现状3、后续开发计划4、市场分析二、航丰园科技大厦项目投资分析1、技术指标2、开发计划3、开发成本4、销售收入5、利润表6、投资计划7、销售回款计划8、现金流量表附件一、中关村科技园丰台园简介附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍2004-12-20*项目经济效益指标及计算说明项目经济效益指标总开发成本74,424万元销售收入100,859万元项目净利润11,%%项目盈亏平衡点写字楼销售均价:6085元/m2,商业销售均价为9000元/m2。销售率:%计算说明:销售价格:写字楼部分按7500元/m2,三层商业销售均价为11500元/m2。大厦地下702个车位、地上118个车位、A座地下游泳池、壁球馆及二期项目地下一层约8500m2的经营面积均未考虑销售及租赁收入,~。%,计算时间为两年。项目折现率:10%。2004-12-20*一、项目简介—地理位置项目位于北京市丰台区西南四环,科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。属中关村丰台科技园区一期9号地块。临四环路昭示性较好。航丰园大厦2004-12-20*一、项目简介-批文已取得的批文和证件《商品房预售许可证》(航丰园科技大厦A座)京房售证字(2004)427号《国有土地使用证》京丰国有(2002出)字第001388《建设工程规划许可证》规建字0441号(航丰园科技大厦A座)《建设工程施工许可证》(航丰园科技大厦A座)施0020013392号(建)《建设用地规划许可证》(93)市规地字72号《关于建设航丰园科技大厦项目建议书的批复》2001年2月1日北京市计委签发2003年4月11日北京市规委员会签发的2003规审字0259号《审定设计方案通知书》(航丰园科技大厦综合配套工程)2003年1月21日,北京市发展计划委员会签署“同意”意见的《基建项目申请向社会出售征询意见表》(航丰园科技大厦A座)2004-12-20*一、项目简介-后续开发计划收购此项目后,后续开发计划如下:A座:1、2005年1月复工,春节前封顶,2005年底竣工;2、2005年3月开始销售,销售周期18个月;B座:1、2005年7月开工,年底封顶,2006年6月竣工2、2006年1月开始销售,销售周期10个月。2004-12-20*二、市场研究-SWOT分析(1)优势城市规划:两轴两带多中心的城市空间格局的确定,将进一步推动南城的城市建设和经济发展。区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一,近两年经济增长速度超过50%。五证齐全。将大缩缩短开发时间,A座即将封顶,一年后可投入使用;A座2005年3月可开始销售,因此能降低财务等相关费用。交通方便。紧邻西南四环,到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过,距离约1公里。位置优越:地处丰台科技园区,紧邻总部基地,其品牌辐射对本项目具一定正面影响。地标建筑:建筑外观、规模、总高在周边较为显赫,属片区地标性建筑。政策优惠:入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。劣势片区不属写字楼及商业热点区域。周边商务配套较差,目前启动速度较慢,不利于写字楼聚集,制约了写字楼的开发。项目自1993年启动,几经易手,市场形象差,不利树立市场信心,对后期期房销售可能带来负面影响。2004-12-20*二、市场研究-SWOT分析(2)机会从目前北京城市发展现状来看,城市北部和西部地区发展空间已十分有限,南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。项目距总部基地仅200-300米,与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约120万m2,其中办公物业约100-110万m2,主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等,总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将提升区域价值,并带动相关服务配套。本项目规模较大,可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。周边物业经营档次相对较低,本项目建成后属地标性建筑物,形象较好,底层商业可经营档次相对较高的业态。威胁总体上,北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势,销售及租赁压力较大。丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置,且周边物业租金呈下降态势,不利于投资型客户对物业的需求。总部基地一期、二期已开发完成,其中一期基本售罄,二期销售50%,三期开发视市场机会确定,入园企业还不能形成气候,对第三产业还不具有明显带动作用。2004-12-20*二、市场研究-客户定位打造高性