北京市通州区潞城镇谢家楼村居住小区开发项目商业计划书.doc

北京市通州区潞城镇谢家楼村居住小区开发项目商业计划书
北京市通州区
潞城镇谢家楼村
居住小区开发项目
商业计划书
军安康泰(北京)投资有限公司
二〇一〇年四月
项目总论
一、项目概况
(一)项目名称:北京市通州区潞城镇谢家楼居住小区开发项目
(二)项目承办单位:军安康泰(北京)投资有限公司及北京威亚斯贝斯科技开发有限公司
(三)项目主管部门:北京市和通州区政府有关部门
(四)项目拟建地区、地点:北京市通州区潞城镇谢家楼村
(五)项目建设背景:根据国家相关的法律和法规,军安康泰(北京)投资有限公司及北京威亚斯贝斯科技开发有限公司合作开发该新农村建设项目。
二、项目主要技术指标
(一)项目四至:北京市通州区潞城镇谢家楼村村域内的建设用地。
(二)项目用地:建设面积357143平方米(约535亩),绿化率30%。
(三)容积率:
(四)地上建筑面积:100万平方米
(五)建筑高度:60米
(六)项目周期:60个月
(七)投资估算和资金筹措:投资50亿元人民币。
三、项目综合评价结论
(一)研究依据:北京市总体规划、通州区“十一五”规划和潞城镇谢家楼村居住小区规划方案,北京市房地产开发的相关法律、法规及政策。
(二)研究结论:该项目社会效益佳,经济效益较好,是十分可行的。
可行分析
一、项目背景
(一)发展规划:《北京城市总体规划(2005-2020)》中,北京市的定位是:“国家首都——国际交往中心;世界城市——世界级服务中心,世界级大都市;文化名城——文化、教育、科技创新中心,世界历史文化名城;宜居城市——充满就业机会,舒适的居住环境,创建以人为本,可持续发展的首善之区。”
(二)区域定位:该项目地处运河东岸,在北京市政府东迁预留地的东南5千米处,是将来通州的核心的位置。
二、项目进展
(一)调研成果:该项目的可行性研究已经完成,可进入实施阶段。
(二)工作进展情况:已经6>与北京市通州区潞城镇谢家楼村签订该项目的合作协议书。
三、投资的必要性
(一)该项目为商品房开发项目,开发用地为一、二级联动。
(二)该项目地处通州新城动侧,在北京市政府东迁预留地的正东2千米处,区位优势明显,升值空间巨大。
(三)该项目采用多项环保技术,为环保型建筑群。
四、项目现状
(一)周边环境:
1、北侧有通州食品工业园区,包括全聚德、白玉、蒙牛等知名品牌。
2、周边医院、学校、幼儿园和商业配套较差,以为该村的其他用地为全国旅游养老基地,将会有个大型医院在此落户。
(二)市政:设施配套需要完善。
(三)村民可回迁上楼,开发用地可在资金到位后30日内完成区、镇政府的审批和项目立项工作。
第三章市场分析
一、周边住宅项目:
周边没有其他住宅项目
二、用地方案和建设规模:
(一)用地设计方案:建设用地面积357143平方米,绿化率30%。
(二)建设规模:115万平方米。
其中:地上面积100万平方米,公建、商业及配套50000平方米,商品房800000平方米,回迁用房150000平方米。
(三)容积率:;地上2-20层,地下1-2层。
第四章投资分析
一、总成本构成
(一)4>开发成本费用:
1、土地使用权取得费:
(1)征地拆迁