物业管理--物业管理的基本概念.doc

物业管理--物业管理的基本概念.doc物业管理的基本概念:产生于19世纪60年代的英国,,简单的物业管理办法,物业管理的雏形,相当有效,真止的物业管理是19世纪末■美国。深圳的物业管理是在1981年开始的,中国第一家物业管理公司成立,1993年深圳市物业管理协会成立。1994年,第一部关于物业管理的法规出台,1994年,地方性(深圳)的物业管理法规出台。1994年9月莲花北内部招标,小国第一标-万科鹿丹村,现全国物业管理金业2万多家,从业人员200多万人。1、 物业:是指建成并投入使川的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。(狭义的)房地产:价值高,使用期限长。2、 物业的构成:(两部分)公共部分(红线以内,专用部分以外的部分,如公共设施设备:电梯、水泵房、配电房、走廊、通道、地而、屋而、空间等)和共有部分(专用部分,空间)。蓝线:未审批的。物业管理管的范围就是公共部分。公共部分的所有权是业主,可以是共有业主或全体业主。3、 物业管理的概念:狭义-对公共设施、设备的管理。真正的概念:物业管理经营人受物业所有人的签约委托,按照国家法律法规的管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,用经济手段(有偿服务)对以物业形式存在的建筑物、附属设备设施及相关场地实现管理,从事对物业(包括周围环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位多样化的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。物业是港粵的称呼。4、 物业管理的对象:物(公共部分)、人(所有权人和使用人)(人的行为)。*如果有业主不交费,我们应该怎么去解釋。(是义务,要放弃是全体放弃,不能部分放弃)*住在第一楼,没有用电梯,可不可以不交电梯费用?(不可以)*不满意物业管理公司的服务,不交或少交行不行。(不行)(费用是代收代管的)。(打折必须通过业主大会同意)物业管理的性质、特征和特点以服务为中心,寓经营、管理于服务Z中的行业。特点:无形的、差异性的、重结果而不重过程。特征:三化型-社会化、专业化、企业化和经营型。服务是一种商品(是经营型的物业管理服务)。特点:业主自治白律和物业管理企业的专业化管理相结合的,业主管理委员会与物业管理企业是平等的委托与受托关系。(个人服从集体:是正确处理问题的前提)业主公约:住宅局范本,由业主(30%以上)和物业管理企业签定的约定。业主委员会:入伙6个月之内,入住少的,两年内成立。由所有业主投票选出的。业主-主人翁地位。专业化管理■■节约成本。物业管理的作用1、 延长使用年限,确保功能的正常发挥,同时促使物业增值。2、 实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。3、 加快城市改革进程,促进城市管理的社会化和专业化程序的提高。4、 有利于建立物业管理的竞争机制。*国内50年代的房子还有多少?存在的儿乎都是危房。外国的早期房子很多(因为国外的物业管理起源较早)。物业、物业管理分类物业的分类:按功能、产权、经营性质等分类。功能:1、屈住物业;2、非居住物业(生产、商业、行政及其它);3、综合型物业(两种都有的物业)。产权:1、自然人;法人或其它组织。经营性质:1、收益性的(出租的写字楼、