加油站收购项目房屋建筑物评估说明.docx

房屋建筑物评估技术说明(一)评估范围纳入评估范围的房屋建筑物类资产主包括:房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施等。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示:金额单位:人民币元科目名称账面原值账面净值房屋建筑物1,488,,440,,378,,205,,867,,646,(二)房屋建筑物概况纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于1996年至2013年,共计为四个加油站,大石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟沿村岫水公路北侧;大石桥平顺加油站的房屋建筑物分布于官屯镇何屯村;凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村;台安盛达加油站的房屋建筑物分布于台安县新台镇西桓村。房屋建筑物类资产基本概况如下:,按用途主要分为营业用房和辅助用房。营业类房屋建筑物主要为:大石桥第一加油站房产、凤城第一加油站营业房、平顺加油站后街营业室和台安盛达加油站营业房等。辅助类房屋建筑物主要为:平顺加油站的站房和休息室。:框架结构基础为钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。钢筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。围护结构为370mm厚机砖砌筑墙体或混合砂浆多空砖砌墙体。外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料,内墙混合砂浆抹灰刷涂料,地面多为砼地面、耐酸缸砖地面。门窗多为铝合金窗、塑钢窗、钢木门。屋面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。水、电、暖、弱电等配套设施齐全。砖混结构(混合结构)其主要建筑物特征为:为一层或多层用房。基础为带型砖基础,围护墙为砖墙,外墙砌370MM砖墙,内隔墙为240MM砖墙,现浇钢筋混凝土基础圈梁、构造柱、承重圈梁、予应力空心楼板。屋面水泥砂浆找平层,SBS防水层,墙面为水泥砂浆抹面刷彩色防水涂料、或贴彩色墙砖,内墙面为水泥砂浆抹面刷白,天棚混合砂浆抹灰涂料刷白。现浇钢筋混凝土楼梯,钢管护栏木扶手,踏步为彩色水磨石面层。地面为砼地坪,各房屋门为木门,钢窗,室内电线为暗线布置、日光灯、吸顶灯照明,立柱式铸铁采暖器。卫生间内墙水泥砂浆抹面贴彩色墙砖,普通卫生洁具,上下水设施齐全。消防系统设施齐全。房屋建筑物结构稳定,整体状况较好。其混合结构的主要特征类似于砖混结构。构筑物的主要特征为:纳入评估范围的构筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、储油池、加油岛、围墙及厕所等。其中加油站罩棚主要为钢结构或钢网架结构;地面、储油池及加油岛主要为混凝土或钢筋混凝土结构;围墙和厕所主要为砖混结构。,保证其使用安全。对建筑物使用过程中发生的表面破损及缺陷及时采取措施进行修缮,保证其使用性能,同时做好建筑物的采光、通风和卫生工作,保证其干燥、清洁。(1)账面原值构成被评估单位的房屋建筑物主要为自建房屋,账面原值一般由建安工程费、前期费用及其他费用以及资本化利息等构成。(2)折旧方法被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值,确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下:固定资产类别使用年限残值率%年折旧率%,,其中已办理房屋所有权证的房屋建筑物共计4项,已***,***时间为2014年和2015年间,***率为70%。已***的房屋证载权利人为:XXXXX公司。其中有3项房屋未办理房产证,主要为企业收购的四个加油站中未办理房屋所有权证的房屋,截止评估基准日尚未办理房屋所有权证的3项房屋。企业对未***的房屋出具了有关事项说明,承诺权属归XXXXX公司所有。房屋建筑物所占用的土地全部办理了土地使用权证,共计占用土地使用权5宗,为出让的商服用地和批发零售用地。土地证编号为:大石桥国用(2014)第036号、大石桥国用(2015)第038号、大石桥国用(2015)第037号、凤城国用(2014)第0058号、台安园区国用(2015)第00003号。土地证载权利人为:XXXXX公司。(三)核实过程评估过程主要划分为以下三个阶段:第一阶段:准备阶段评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初步了解,设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案;向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表,按照资产评估准则的要求,指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申报明细表。第二阶段::根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表,首先