土地增值税清算鉴证服务方案.doc

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***房地产开发**
***工程土地增值税清算鉴证效劳方案
房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值位统计、分摊、计算各扣除工程金额，发生的扣除工程金额，原则上按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的本钱，可按直接本钱法归集。扣除工程金额应当符合以下要求：经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的；所归集的各项本钱和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。
清算扣除工程审核的容具体包括：
〔1〕取得土地使用权所支付的金额。审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；如果同一土地有多个开发工程，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确；审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用；审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形；审核有无预提的取得土地使用权支付金额；比拟、分析一样地段、一样期间、一样档次工程，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。〔2〕房地产开发本钱，包括：
土地征用及拆迁补偿费：审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常；审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；审核纳税人在由政府或者他人承当已征用和拆迁好的土地上进展开发的相关扣除工程，是否按税收规定扣除。
前期工程费：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常；审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
建筑安装工程费：出包方式：重点审核完工决算本钱与工程概预算本钱是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进展核对；实地查看工程工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装本钱造价的情形。
根底设施费、公共配套设施费：审核各项根底设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发工程，根底设施费和公共配套设施费用是否分工程核算，是否将应记入其他工程的费用记入了清算工程；审核各项根底设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用；审核各项根底设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；
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)审核是否将期间费用记入根底设施费和公共配套设施费用；审核有无预提的根底设施费和公共配套设施费用；获取工程概预算资料，比拟、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常；审核根底设施费和公共配套设施应负担各项开发本钱是否已经按规定分摊；各项根底设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
开发间接费用：审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证；如果有多个开发工程，开发间接费用是否分工程核算，是否将应记入其他工程的费用记入了清算工程；审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；审核是否