【干货】物业工程部维修管理制度.doc

【干货】物业工程部维修管理制度
工程部职责：1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。 2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。 8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐； 11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作；12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。13、完成公司安排的其他各项任务。
机电设备的维修保养与更新改造：1、设备的维护保养设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。
（1）维护保养的方式： 主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。
清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。
紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。
润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到
“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。
调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。
外观表面检查： 设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；防护罩等安全装置是否完整、齐全； 温度压力运行参数是否正常； 电机是否超载和过热；传动皮带是否过松、断裂或脱落； 振动和噪声是否异常； 设备密封面的