910顺义新城项目10月份开盘方案的汇报-终.doc

910顺义新城项目10月份开盘方案的汇报-终
关于北京公司顺义新城项目
小高层三期10月份开盘方案的汇报
北京鲁能置业发展有限公司
2012年9月10日
可售案值情况
1、现有案值分析
截止9月3日，项目可售房源共计166套，，。其中
2号地小高层产品存量可售房源16套，㎡，；
7号地洋房产品存量150套，㎡，。
2、本次推售案值分析
2号地小高层三期产品计划9月份取证，拟10月份新推售，本期产品新增供应350套，㎡，。（均价按13500元/平米算）
开盘计划
开盘时间：10月5日上午9：00（暂定）
开盘地点：待定
开放房源：预计本期房源首批开放6#、7#、13#楼房源共计224套，，。其中85平米房源60套，占比27%；118平米房源120套，占比54%；135平米房源44套，占比20%。
（注：开盘根据实际蓄客情况确定推售量）
开盘价格与营销目标：
本期房源拟售均价13500元／平米，销售目标去化率达到80%，完成179套销售目标，面积2万平米，。
选房方式：网络摇号，集中选房
目前蓄客情况
1、蓄客目标
小高层三期首批推售房源共计3栋楼，224套房源，计划开盘当日去化80%，销售179套。按60%解筹率，需认筹客户298组；按访转签比例为6:1，电转访比例为4:1，截至到10月1日，需来访1788组，来电7152组。
2、现有蓄客状态
目前小高层意向客户累计来访133组，来电378组，开盘仍需完成1655组客户来访及6747组客户来电。
3、蓄客方式
“日进百金增值” 蓄客计划，即蓄客期间客户交纳认筹金可于项目开盘后享受相关优惠。
从9月16日开始截止至9月30日，活动时间为15天。
分户型优惠，具体计划如下：
成交业主，大量电开拓展登记名录邀约至售楼现场参观，完成终端销售目的。预计小高层蓄客19组。
4、蓄客转签目标分析
在推售产品价格提升的前提下，小高层蓄客转签率会降低，预计小高层三期转签率为60%-70%。
5、销售利润率情况
小高层三期拟销售均价13500元/平米，，%。
价格策略与促销政策
1、价格策略
依据《北京顺义新城项目整体策划定位报告》，确定小高层（2号地B1地块）为整盘现金流产品，在保证合理利润空间下，通过快速去化，降低整体运营风险。项目在保证地块发展定位与运营战略的前提下，结合市场竞争因素，以区域平台价格为基础，以市场为导向，价格制定遵循市场定价原则，结合自身成本分析，综合制定小高层三期产品拟售均价13500元/平米。
2、促销政策
常规折扣：一次性付款1％；
开盘折扣：开盘当天优惠1％；
日进百金增值优惠：分户型日减，%
；
团购折扣：20套（含20套）优惠2％。
蓄客推广策略与手段
蓄客推广策略：
以客户为导向，根据客户分布地图，分层次分阶段逐个攻破。
精准营销与活动营销为主，其他渠道线上线下全面封锁。
项目价值精准传递，提升客户价值预期。
蓄客推广渠道
参照上半年成交客户认