蒙特卡罗模拟方法在房地产投资风险分析的应用.pdf

西南财经大学
硕士学位论文
蒙特卡罗模拟方法在房地产投资风险分析的应用
姓名：闫雪晶
申请学位级别：硕士
专业：技术经济及管理
指导教师：陈戈止
20060401
摘要房地产开发在我国国民经济中起着至关重要的作用，但由于近两年房地产投资过热，导致投资风险、金融风险不断攀高。自年起国家开始对房地产行业实施宏观调控，众多开发商失去了赖以生存的资金和土地资源。据统计，目前部分地区的房价已经开始连续下跌，主要大城市中的部分中小开发商正在逐渐地陷入无地可开发的困境。房地产市场面的吃紧直接导致金融风险加大。所以无论是开发商，还是银行，加强房地产开发投资的风险控制是房地产开发投资中的重要环节。但是目前在房地产开发投资分析过程中，所使用的风险分析方法还在沿用传统的风险调查法、敏感性分析法和盈亏平衡分析法；这些方法都是假设资源没有限制的原则下，侧重数学分析和解析计算，由于简化了风险问题本身的相关性和复杂性；使得这些方法在实际中的应用受到了限制，主要存在以下不足之处：荒芊治龇缦盏挠跋作用，而忽略了风险本身发生的大小差别，故只能对项目的风险因素作影响程度上的评价，而不能对其作发生概率大小的测定。各种风险因素的变化范围的确定是模糊的、人为的，而没有给出这些因素发生变化的概率，主观性强，缺乏科学性。荒芏韵钅康风险进行单因素的分析，未考虑多风险因素之间的相关性及其共同影响作用，无法分析多个风险因素对项目的综合影响程度。因此上述的传统风险分析方法虽然使用简便，易于操作，但与科学决策相距甚远，在竞争日趋激烈的市场环境中，容易产生错误决策，造成投资失败。于是有必要寻找一种能更加准确、有效地测量投资风险，进行风险分析的分析工具，来弥补上述风险分析中存在的缺陷；同时考虑到所采用的分析方法应在实际应用中便于操作，易于实现，于是本文引入蒙特卡罗模拟法对房地产开发进行风险分析。蒙特卡罗模拟法是现代工程管理科学中的一种常用方法，又称为仿真法。该方法的基本原理是通过对每一随机变量进行抽样，然后将
其代入数据模型中，确定函数值。通过独立模拟试验危玫胶一组抽样数据。由此决定函数的概率分布特征，包括函数的分布曲线，以及函数的数学期望、方差等重要的数学特征。目前该方法己被广泛地应用于众多行业领域，从筒单的数学问题的求解，到航天科学、原子核物理问题等；在经济管理领域中，该方法也已经得到了系统的应用，主要体现在工程造价和项目管理中。本文作者正是在充分吸收了蒙特卡罗模拟法在工程造价和项目管理中应用的思想，并获得了一定的房地产投资项目开发经验的基础之上，试图将此法应用于房地产开发中的风险分析，并证明该方法不仅能准确有效的测量投资风险，而且在实际应用中便于操作，易于实现，这样就能弥补目前的房地产风险分析方法的不足，为开发商提供一种有效的风险决策工具。为了实现上述目的，本文共设六个章节全面地介绍了蒙特卡罗模拟法如何应用于房地产投资风险分析中，各章节的主要内容概括如下：本文第一章介绍了写作背景，说明了在目前的房地产行业环境中，开发商和银行有必要加强房地产投资风险分析；接着简单地介绍了当今国内外房地产风险分析中的主要技术方法，特别强调了目前我国所使用的技术方法的缺陷和不足。考虑到目前我国所使用的分析方法不仅主观因素影响较大，而且还不能准确的度量风险、进行方案之间的风险对比，故有必要引入蒙特卡罗法弥补这些不足。第二章主要阐述了房她产的开发流程，主要包括鲋饕2街琛随后详细介绍了开发流程中的前三个阶段，从项目投资设想的提出，到投资设想的细化，到投资策划，再到合同的签订，机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究成为衔接每一阶段的“过滤器”：通过不同层次、不同内容和不同侧重点地分析对项目进行可行性论证，筛选投资方案。而风险分析作为每一步可行性研究内容中的重要组成部分，是开发商做出投资决策的主要考察对象。这一章的介绍有助于大家全面的了解房地产开发过程中投资分析所处的地位和重要性。
第三章建立在第二章的基础之上，详细的阐述了房地产开发前期投资分析中的风险分析。主要内容包括房地产风险分析的三个阶段：风险识别、风险估计和风险评价，及三个阶段的所采用的分析工具；房地产开发的主要风险因素：政策与环境风险、管理风险、项目进度风险、财务风险和技术风险，及开发不同阶段风险因素对项目的影响；随后阐述了建立在将众多的风险因素基础之上的财务风险评价体系，介绍了重要的财务评价指标财务净现值和内部收益率。本章是承前起后的一章，正是有了以财务风险评价为核心的风险分析体系，才为后文建立蒙特卡罗模拟中的数学模型打下了基础。第四章详细地介绍了