市场法汇总PPT学习教案.pptx

会计学
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市场法汇总
市场法基本原理
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1、定义
比较法—通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。
2、 前提条件
• 充分发育活跃的资产交易市场：找参照物
• 已知参照物交易价格以及可用于比较的指标、技术参数、
功能等
3、基本计算公式
评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因
素引起的价格差额 - Σ评估对象劣于参照交易物因
素引起的价格差额或者评估价值
= 参照交易价格 × （1+调整系数）
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：
评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ待估对象优于参
照交易物因素引起的价格差额 – Σ待估
对象劣于参照交易物因素引起的价格差额
或者
评估价值 = 参照交易价格 ×修正系数
由市场法估价得到的价格，称为比准价
格。
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市场法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，因此效用均等的物品或服务其价格应该相等。在一个完全竞争的市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格通过相互竞争，最终促使商品的价格趋于一致。在房地产市场上也是这样，从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。
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市场法适用范围

1、适用于有广泛市场交易的房地产类型。（像普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，市场比较法具有使用基础。）
2、适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。
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市场法操作步骤
搜集交易实例
搜集的交易实例内容包括：
1、交易双方的情况及交易目的
2、交易实例不动产状况
3、成交价格及成交日期
4、付款方式
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表4-1 交易实例调查表
名称
坐落 （规划）用途 产权状况
卖方
买方
成交价格 货币种类 成交日期
付款方式
面积
个别因 形状
素说明 地貌
商服繁华度
区域因 交通通达度
素说明 景观
交易情
况说明
坐落位置简图 建筑平面简图
资料来源 调查日期 调查人
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搜集房地产交易实例的主要途径有：
- 查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登记资料；
- 查阅各种报刊上关于不动产租售的信息；
- “假冒”不动产购买者，与不动产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；
- 通过各类不动产交易展示会，索取资料、掌握信息；
- 同行之间相互提供信息资料；
- 其他途径获取资料。
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选取可比交易实例
选取与估价对象不动产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。具体要求是：
1、与估价对象类似的不动产：用途、建筑结构、所处地段应相同
2、成交日期与估价对象不动产的估价时点相近：1-2年
3、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格（正常价格是由