龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引.docx

龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引目录一、了解规划情况二、了解是否符合拆除重建规定条件三、确定项目实施方式及自行拟定城市更新单元范围四、更新单元计划申报材料的准备工作五、征集改造意愿六、确定计划申报主体七、申报更新单元计划八、配合主管部门核查土地、建筑物九、编制城市更新单元规划十、配合制定城市更新单元实施方案十一、形成实施主体的指导方案十二、收购及搬迁补偿安置工作十三、拆除工作十四、确认改造实施主体十五、申请办理房地产证注销十六、申请建设用地审批,办理土地出让手续十七、项目建设、安置房分房十八、房地产预售和规划验收 为规范龙岗区基层集体经济组织在拆除重建类城市更新项目(简称“城市更新项目”)中的工作,维护城市更新活动的正常秩序,促进经济和社会的可持续发展,根据《深圳市城市更新办法》(简称“《办法》”)及相关法律、法规的规定,结合本区实际,制定本工作指引。本工作指引所表述的“龙岗区基层集体经济组织”是指城市化过程中,具有独立法人资格的原农村集体经济组织的继受单位。 一、了解规划情况区基层集体经济组织上报辖区的街道办事处,向区规划国土部门了解拟更新改造区域涉及的城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、法定图则、本区域范围内规划变更及相关政策情况,根据已批准的城市更新单元专项规划及规划变更情况,分析本区域是否在法定图则的城市更新单元的区域划定范围中,是否需要自行拟定城市更新单元;区基层集体经济组织可根据规划情况,必要时咨询相关的规划专家和法律专业人士,逐步形成更新改造诉求,为下一步申报城市更新单元规划制定计划(以下简称“更新单元计划”)和城市更新单元规划编制做好前期准备。已完成征、转及补偿手续的国有用地被非法占用的、基本农田保护范围内的用地,原则上不得纳入城市更新单元进行申报,通过更新实现用地清退的除外。 二、了解是否符合拆除重建规定条件经过对拟更新改造区域内的规划情况了解后,区基层集体经济组织应当根据《办法》第二条第二款规定,分析该区域是否符合实施拆除重建类城市更新的规定条件。因该项工作专业化程度较高,区基层集体经济组织如具备相关的专业技术人员,可自行开展调查工作,也可根据拟更新改造区域具体情况、调查事项的专业技术要求,委托调查、鉴定机构进行调查、鉴定工作,由调查、鉴定机构出具书面的调查报告、鉴定报告,报告应以客观详实的调查内容、数据及结果等为依据,对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断并将调查事项上报辖区街道办事处。(一)法定图则已将该区域划定为城市更新单元的,该区域视为符合拆除重建规定。(二)未划入城市更新单元的特定城市建成区具有以下情形之一的,且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,符合申请以拆除重建方式实施城市更新情形的,并自行拟订城市更新单元:1、城市基础设施、公共服务设施严重不足,亟需完善,即按照规划需要在拟更新改造区域内落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目,而该区域内城市基础设施、公共服务设施不符合该项要求的情形。2、环境污染严重,通风采光严重不足,不适宜生产、生活。区基层集体经济组织可委托环保机构对拟更新改造区域的环境情况进行调查,调查内容包括但不限于:空气质量、水质量、房屋容积率、居民楼楼距、密度、生活垃圾的处理、工厂生产经营范围、污染物排放情况、工业废气物、污染物的排放情况等。针对调查所取得的数据,分析拟更新改造区域环境污染情况,确认是否符合该项条件。3、危房集中,或建筑质量有其他严重安全隐患的。区基层集体经济组织可委托有资质的房屋安全鉴定机构对拟更新改造区域房屋质量进行鉴定,房屋安全鉴定机构应根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)规定,鉴定拟更新改造区域危房房屋集中,或者建筑质量有其他严重隐患,并将D级危房,或者建筑质量有其他严重隐患房屋的栋数、建筑面积、占区域总栋数比例、占区域总建筑面积比例进行列表分析。若区域内涉及一级危房的,由房屋安全鉴定机构申请质检部门鉴定,并由质检部门出具鉴定认定书。4、消防通道、消防登高面等不满足相关规定,存在严重消防隐患。区基层集体经济组织可委托专业的消防安全检测机构对拟更新改造区域消防情况进行调查,对区域整体及每栋建筑物消防情况进行认定,包括但不限于排查建筑物消防通道、消防登高面等是否符合消防安全规范,建筑物的消防验收情况,尤其是对没有办理房屋产权证书、没有进行生产经营性活动的房屋的消防验收情况,确认存在严重消防隐患的情形。 5、存在经常性水浸等其他重大安全隐患。区基层集体经济组织可申请排水监测站或排水检测部门对拟更新改造区域排水管渠安全情况进行监测,鉴定区域存在经常性水浸,排水管渠淤积有毒有害气体的情形,或