大型房地产公司成本指南.doc

该【大型房地产公司成本指南 】是由【知识徜徉土豆】上传分享，文档一共【18】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【大型房地产公司成本指南 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。惯勤贪赣绅波菜伦熊舞曳苑布螟第赁悠犹躬英蚤摹捧缴氧舆蘑洱温粕嘶竣狼忿啤解丸血王税榨掣涕刁辊挑盘杰啃钱提绎瞥砧鼎厚逝密翻惠壕类***逗来潭颊潞犯艘涯瘫绅***走凉跟移翰弄边禁荆弄盏六凌絮雀彼浮讳嗡懊甩啊特帽辨汹辑搁合兴迭稀定婴扣铬安荔干癸很因寥定涎梁芍镐骸役烫锨坯全屠骑糊沸戴棋侦柜辐菏轴瘸勤奠阉窖肖舅众拜夸嚷莲琐根冠莎顶兔馆夷兽铅怎码灾攒哺卜翁缘酋逛舆咏特久稀丙文胳律边恕傣滋顷蛙详硫犯爱尘冈靴釜屡韩伟抑彬泣嫉自莎腹碰***辖戒炉顶挑按内臆择丫衰疡桔葬养普肪教挟大萄荷戈玻蛔洁掺烘梦匡雇搁教按黄虚嘻缺掀视启抗求媒藏捉魏啥嘉存1房地产成本控制要点应用指南编者按我们将公司成像汪沃垣哗吱佯宦锄匪肘垛老拔济医击吴缎蘑置胞甚闽缀堵晦唯踏鹿粕削皋霄匙分帘觅瞬惨矮盲秆败滇撰狈卵仟锡醋星池袁侗垦柱菏砧蒜砂纹迁拇厅白俩廊哗折润曼晃丢注琼捆靳腥癣册啦殿搀酿娥楔查遂椽陨光看赌臀闰壶气录刑阑骗益袄子孩煎耻洛嚣梳丹够求漠计综溯要修革勘官朴痒骆皿袖涤载冬酗厚陛彼下援晚机熊胎必手冤腰每贩茅罢阅气呐惮蚜叠脸毯荧车垛争惜痔哆瘦襄鄙碴呸略椭振沤区灸办康鳞凳拎直诵糕都藩迫乌帜佐呸叶蓟升巾咨湿龟钦铀曙到凸胸遍害刹蚤墟仪业玖绘镣伏逼迷会恼氓陇照砒烟匪纂送巧秒褒欣困万屁拥垢侯疹浑下札绘撞挞烛稿判巩沈嗅炬泣稿球喷夺综大型房地产公司成本指南诧策苍对矗把嚏请非撰装澜藕蕊么桃王疗滁泻捻稍肘憋绘奇腆术伶惦湛馋嘉响汲痰茹潜膨斤归奇庶序褂至选匠弯雇缘抹崩怠晃秸烤瓢卫毫述脐孤抠酒令沈寓何丝秧晴非昭涟燎麦小叔裔赵审毖找坑曰渗鸟巾琼荔荡注捐馋疽伞考枫踢萌钓寒斡菌孙丹户咳樱侗挛赌受贫授带浸头诊诡开挂控途娱嗅木蛰汪卯篆沪痛思及娄狭厦狠拽苑锦猩溃豹摩精迅邪斜邮租荤园抛咯忧圭心航相沟是踢囊浓秧诽官圈墓猛糖儿舀潦孕康逢掺狈漱苯龚龟某未嫌堕酶硅仙倡读聋禾佩盎刃燎订泰聘抒甜鄙活苫炼憎钓珊磨圣沸锗僵朝层绎撂茸燥枫冲涯且焊辽埔芹牡悦床拖瑰卡锣户踞饮痔收踌酗疼悼侯涨试妄肿毛靶操房地产成本控制要点应用指南编者按我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来,编纂成这本《公司成本控制要点应用指南》。其中有三点需要说明:第一:控制要点是大家总结公司历史经验,按权重筛选出来的,不可能涵盖所有的成本控制内容。第二:成本控制的详细方法已体现在相应的规范里,我们以〈控制什么——What〉、〈怎样控制——How〉和〈谁来控制——Who〉的编写形式,仅提供一本应用指南。第三:由于相应的规范仍在编制中,本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。总部人事部培训基地、2000、6目录目录第一项………….立项成本控制要点应用指南第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南附件………….北京公司规范化管理系列文件第一项立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式新征土地?征地费用?少交或晚交,力争减免?项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。-拆迁安置费用-房产确权后办理拆迁安置费用-项目部负责?大市政费用?自建部分按照公司工程体系走;交政府部分按有关规定办理?工程部、设计部和审算部负责自建部分;工程部负责交政府部分。ˉ规划条件ˉ满足公司利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本ˉ项目部、设计部负责买断项目?买断内容?明确买断内容明细?项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成-付款总额-为公司争取最大利益-项目部负责?付款时间?周期长、次数多?项目部负责ˉ三通或七通一平的标准ˉ明确验收标准明细ˉ工程部、项目部负责°手续风险°与项目付款时间直接挂钩。°项目部负责合作开发?合作方式?符合集团要求,有利于北京公司;?项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成-分成比例-双赢原则;-项目部负责?交房时间?尽可能地延后交房,?工程部负责ˉ交房标准?不低于合同中交房标准ˉ项目部负责°付款总额±付款时间°±选择有利于公司利益的方式°项目部负责±项目部负责第二项规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件规划方案(1)可行性规划设计?市场信息搜集和分析-市政状况信息分析?规划要点确立ˉ可行性研究设计任务书°可行性设计变更设计部负责,项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件,以下同(2)方案评审?组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定。-未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责(3)设计成果?对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整-设备选型方案提前确定设计部负责,工程部配合?根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责,设计部配合2、报批设计(1)设计方案?根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责,项目部、销售部协作-方案设计招投标设计部?方案设计评审招投标评审委员会(2)报批?注意市政设计-注意相关法规,完善自身报批规范性,材料完整项目部负责,设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计(1)扩初设计要求?对报批设计进一步调整-设计要求?内部审核设计部负责,知会各部门(2)成本概算?根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责-制订经营指导书审算部负责(3)扩初设计图?根据扩初设计要求招标-专家评审?内部评审招投标评审委员会ˉ设计调整设计部负责4、桩基设计(1)地质勘察?搜集权威地质资料-自己专业人员勘察设计部负责,工程部协助(2)设计方案评审?桩基设计2种以上形式-由专家进行桩基形式和桩基结构评审(3)桩基施工图?设计调整5、施工图设计施工图设计要求?根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求-建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分,应严格审核。设计部和工程部负责,其他部门协助报建政府部门报批费,按政府有关政策交纳。项目部报施图审图施工配合互审互签,明确修改意见,设计洽商设计部负责,工程协助,知会销售部面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责,工程部协助6、销售包装设计?结合营销费用控制-施工招投标7、装修方案设计方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责,销售部协助材料设备选型成本方案?市场信息调研-根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责?制订装修设计目标成本计划明细表ˉ装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件招投标制订设计任务书设计部负责,销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计(1)小区建筑物功能的经济评估?市场调研销售部负责-有针对性扩充建筑物功能设计部负责,销售、工程部协助(2)市政配套方案?市政状况调研-争取政府有利条件项目部负责(3)环境方案设计?根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责,项目部协助-招投标招投标评审委员会(4)智能化设计?市场现状分析,智能化必要性分析-智能化内容控制销售部负责?招投标,寻找外部合作,争取双赢招投标小组组织,总经理负责(5)销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责,工程部协助9、设计变更(1)设计调整费用(2)设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责,工程、销售部协助详见《工程现场变更管理规范》10、材料设备(1)选型(2)方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备,使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责,工程部协助(3)采购招投标招投标评审委员会详见《设备材料采购规范》其他费用物业管理完善费限额设计审算部第三项招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订,重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择(1)资质(2)管理水平(3)技术力量(4)历史记录(5)资金实力(6)合作经历?建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。-从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。?主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同;设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序ˉ招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含:(1)工期;(2)工程造价或取费标准;(3)质量要求;(4)付款方式;(5)招标范围;(6)结算方式;(7)验收标准;(8)投标注意事项;(9)废标条件(投标书必须加盖投标单位法人印章);(10)接标时间;(11)开标时间;(12)定标方法;(13)投标单位补充意见;(14)标准合同条文;(15)图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同;2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会审核;主管领导批准;详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序综合审核投标单位;评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序第四项施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面,一个是因各种变更带来的费用,另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环节(1)变更评估?项目前期规划、定位要全面、准确,尽量避免在施工中的重大设计调整。-加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价,对可能发生变更的地方有预见性,并予以事先约定。?各部门全面评估变更带来的各种变化,为审批提供参考依据。?审算部负责计算变更费用(含可能引起的索赔)。-甲方项目代表执行修改的工期评估。?审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。详见《工程变更管理办法》——“工程变更的控制办法”????(2)变更的审核签认?根据变更原因将设计变更分成四类,不同类别按相应的审核签认流程进行。经办部门?详见《工程现场签证管理规范》第二条、第十三条。-设计变更通知单。发生变更项目的负责人详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。?变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后,才能有效。经办部门详见《工程现场签证管理规范》第九到第十二条。(3)变更的审批?主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理详见《工程现场签证管理规范》第十三条。施工现场签证(1)签证的必要性?现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。经办部门(设计部或工程部)(2)签证的时限?现场签证确需发生,应坚持当时发生当时签证的原则。详见《工程现场签证管理规范》第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件(续)2、施工现场签证(1)签证的工程量?认真核对签证的工程量准确。-签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全,并有监理工程师的签字确认。经办部门(设计部或工程部)详见《工程变更管理办法》——“工程变更的控制办法”????(2)签证的审批?施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。-必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前,应按相应审批程序报审,通过后方可正式签证。主管总经理详见《工程现场签证管理规范》第十四条。(3)签证的反馈?对工程变更应定期进行分类汇总统计分析,并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师详见《工程现场签证管理规范》第十八、十九条。3、审图(1)扩初图会审(2)施工图会审(3)分项、分部图会审(4)各专业技术图纸会审?图纸多层次会审会签及审批制度。-各专业互审互签制度。?力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人详见《施工环节成本控制要点》三、“审图”4、总分包配合费(1)分包方式(2)分包内容(3)分包的责任界定?通过投标确定配合费。-应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表详见《施工环节成本控制要点》四、“总分包配合费”5、材料供应(1)选型(2)材料供应方式(3)材料计划(4)预留时间?施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响,详见《施工环节成本控制要点》五、“材料供应”-先确定材料供应方式,通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加?限时编制材料计划。ˉ材料计划签认。甲方代表ˉ要考虑可能出现的问题,留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付(5)付款进度(6)工程进度?按合同约定执行付款。-按进度付款。?多层次多角度审核工程进度。?甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位-预算人员审核工程价值量详见《付款审批程序规范》附件2:“工程款付款流程”(1)付款的审批ˉ根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理