前期物业管理各种主体法律关系分析.doc

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1二、我国目前规范前期物业管理的规定 1三、前期物业管理之法律关系 1(一)开发商与业主的法律关系 1(二)开发商与物业管理企业的法律关系 2(三)物业管理企业与业主的法律关系 2四、各主体在前期物业管理中的法律地位 3(一)物业管理企业的义务与权利 3(二)开发商的法律义务与权利 3(三)业主的法律义务与权利 3五、结束语 4参考文献 4一、引言一套规范的物业管理市场运作制度可以使得一个城市更加的稳定繁华,对于全社会的稳定起着积极的作用,是直接影响到民生的大事。物业管理的主体主要是业主、物业使用者即开发商以及物业服务企业,这三个主体在社会上处于不同的地位,他们的思想观念存在差异,各自享有自己的权利和义务,在我国物业管理实践中,通常是各个主体间的就矛盾还未解决又产生了新的矛盾,导致很多问题得不到有效及时的解决,物业管理的问题已经在我国受到社会各界的关注。在物业管理的主题当中,业主处于相对弱势的地位,因为很多业主对物业管理行业并不了解,对自身可以享有的权利也所知不全。在住房商品化与住宅建设小区化的背景下,业主们通常来自各行各业,地域分布及文化分布也比较广,从而可能导致业主之间的关系陌生,这样一来将很难在短期内将所有业主的权益通过制度进行整合。物业服务企业常常运用自身在专业知识经济实力等方面的优势对业主权益进行侵害,在实际服务过程中,业主们常常要承担合同约定中与自身权利义务不对称的义务,物业管理人滥用或者扩张其受托管理权限,其权益还遭到来自物业管理人各种形式的非法侵害,从而引发一系列物业管理纠纷。房地产开发与物业管理是相对独立的活动,但是这两者又会产生很多交集,很多物业管理实际纠纷都是源自于开发商在建设以及销售过程中遗留下来的问题。这一切均缘于开发商和物业管理企业的权责不清。因此,必须理顺开发商、物业管理企业以及业主三者之间的法律关系,进而确保前期物业服务合同的公平合理。二、我国目前规范前期物业管理的规定所谓前期物业管理,是指“在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。”《物业管理条例》第21—25条指出“前期物业服务合同”以及“业主临时公约”是构成前期物业管理的法律关系的主要凭证。前期物业服务合同是在物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发商与其委托的物业管理企业签订的服务合同,具有临时性的特征。前期物业服务合同是一种物业服务合同,在合同中规定甲方为房地开发企业。乙方为房地企业选择的物业服务企业。临时公约是包括物业的使用、管理、维护,业主需要承担的责任,全体业主应该享有的利益,在出现违约情况的时候应当承担的责任等事项的由房地开发企业在对房屋进行销售之前制定一种公开约定。为了确保公平,我国法律规定房地开发企业必须在房屋销售之前将临时公约的内容进行公开明示并有义务对公约内容进行解释说明。房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时需要出具遵守业主临时公约的书面承诺。临时公约的有效期限从房屋出售之日(买受人购房之日)起,至业主大会成立后与其选定的物业管理企业签订(第二个)物业服务合同生效时止。该公约属于格式条款,被包含在房屋买卖合同中,内容应与前期物业服务合同一致,并须由政府主管部门审定。三、前期物业管理之法律关系(一)开发商与业主的法律关系开发商与业主之间的法律关系是房屋买卖合同,即开发商是出让人,业主是受让人,开发商须按照合同规定的标准提交房屋,业主按照合同交付房款。房屋买卖合同不同于一般买卖合同的地方在于业主需书面承诺有开发商制定的用于在未选最终选定物业服务企业前为了维护社区秩序保证物业正常使用的“业主临时公约”。同时业主还须概括承受开发尚与物业管理企业签订的前期物业服务合同。鉴于以上这些我们可以判断出房地开发企业与业主之间的法律关系有两个:1)附条件的物业买卖合同。这个附加条件即为业主必须遵守“业主临时公约”;2)前期物业服务合同的概括转让,意为前期物业服务合同解除之前,合同的权利与义务随着物业的转让而转让给业主。此外,开发商与业主的法律关系还包括按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。(二)开发商与物业管理企业的法律关系虽然房地开发企业与前期物业服务企业仅仅是签订了前期物业合同,但是他们之间不仅仅只有合同关系。在不同的阶段两者拥有不同的法律关系,具体来讲,在房屋出售之前,房地开发企业是合同的服务接收人,此时双方是实际上的合同双方,但是自房屋出售转让之后,房地企业不在是完全意义上的合同主体,而只是未售房屋的业主与已售房屋业主共同成为合同的主体。这是因为,一旦物业开始转让,物业管理企业的行为对开发商便不再有实质影响,开发商自然怠于行使其合同权利,即使物业管理企业违约,其也不愿意浪费人力、财力维护业主的利益。这就是目前我国前期物业管理过程中存在的问题—房地开发企业与物业服务企业仅仅存在法律上的合同关系而不存在实际利害关系。实际接受物业管理企业服务的是业主,但是业主却与物管企业没有法律合同关系,这就导致业主权益受到侵害时没有有效的法律武器来维护自自身的权益。(三)物业管理企业与业主的法律关系这是前期物业管理中最主要的法律关系。前文已经指出前期物业合同是有房地开发企业与物业服务企业签订,但是实际情况是业主们才是合同的实际主体,这明显违背了合同的相对性原则,对于开发商以及业主来说都有不妥的地方。那么,业主承担前期物业服务合同规定的权利与义务的法律依据究竟何在呢?关于这一问题主要有以下几种解释:。由于要实现房屋的实际功能必须依靠物业服务企业,因此开发商对房屋进行物业管理方面的设定是必要的和合理的。。即房屋买收人取得的所有权是有一定边界的,而不是绝对的、无限制的。换言之,物业管理企业根据前期物业合同取得的物业管理权具有物权性质。这个说法可以很好的解释关于由业主来承担合同所协定义务的问题,但新的问题是当业主们遇到物管企业不履行合同义务或是收到不公平对待等情况是,业主们也无法解除合同保障权益,这将使得本就问题多多的物业管理新增更多的麻烦。针对这一问题一些学者又提出通过政机关审批合同的方法和尽量缩短合同时间的办法解决。但是我认为这两种做法都不能很好的解决问题,首先说说由行政机关审批合同,行政机关本身不是合同的任何一方,它们无法体会到合同中存在的不公平,这将导致行政机关无法尽心尽力去为业主们维权保护业主的利益;其次是尽量缩短合同时间。物业管理企业为了避免前期投入后被解聘而导致亏损,就不会把心思放在怎样更好的服务业主,而只是消极的等待。这样就会导致物业管理水平不高的恶性循环。2、认为前期物业管理合同是涉他合同。涉他合同,是已突破了合同的相对性原则,合同当事人在合同中为第三人设定了权利或约定了义务的合同。它包括为第三人利益的合同与由第三人履行的合同。但是,涉他合同不能在同一合同中,既约定由第三人享有合同权利,又约定由第三人履行义务。有学者提出,在前期物业管理阶段,开发商把“临时业主公约”作为房屋销售合同中的一个附件,要求业主遵守其同物业管理企业之间订立的物业服务合同。这样,通过一系列的合同安排,就解决了为第三人设立义务的难题。这一做法,在一定程度上解决了实践中所出现的“业主只享受物业服务,却不交纳物业管理费”的问题。但问题是业主不仅仅履行物业服务合同的义务,与此同时还享受物业服务合同的权利。这与涉他合同的原理相悖。3、认为前期物业管理合同是由在买卖合同转让的同时由业主概括承受的结果。债的概括承受,是指债权债务的承受人完全取代原当事人的法律地位,成为债的关系的当事人,因此依附于原当事人的全部权利义务,均移转于承受人。合同承受属于债的概括承受的一种,是指一方当事人与他人订立合同后,依照其与第三人的约定,并经对方当事人的同意,将合同上的权利义务一并转移于第三人,由第三人承受自己在合同上的地位,享受权利并负担义务。笔者同意第三种观点。开发商与业主签订的房屋买卖合同时以“业主临时公约”作为附件,双方达成房屋买卖协议的同时,也达成了转让前期物业合同的合意。也就是说业主取代了开发商而成为前期物业服务合同的当事人。需要指出的是,业主与物业管理公司之间所形成的合同关系,并不否认物业管理企业根据物业服务合同所享有的物业管理权的物权性,但不是前面第一种观点所谓的限制物权。我们认为,物业管理权是由物业服务企业独享的一种法定物权。如果用运输合同来打比方,就相当于运输合同中,承运人在承运过程中内对货物的占有,也相当于保管合同中保管的一方在对物品进行保管的期间内对物品的占有。这种物权会随合同解除而自动解除只存在与附属合同中。因此,业主如果遇到物管企业出现违约的情况可以通过业主大会来解除合约以此保护全体业主的权益当物业管理企业的管理行为侵害业主利益时,业主大会可以基于所有权而请求排除侵害。四、各主体在前期物业管理中的法律地位理清了开发商、物业管理企业、业主三者之间的法律关系后,接下来就是具体界定三者的法律地位,即在前期物业管理法律关系中三者的权利与义务。由于一方的权利须由另一方的义务保证,因此,下面主要从三方的义务来界定其法律地位。(一)物业管理企业的义务与权利开发商与业主的法律关系是房屋买卖合同,开发商应该按照合同提供房屋。然而,由于买家和开发商在经济地位上的不平等,因此在实践中,往往会出现地产商提供的物业不符合合同的约定,比如住房质量差,规划差,车棚太小,一些社区配套服务设施不齐全,交通不便等。这不仅是对业主们的一种不负责任一种权益的上的损害,为以后的物业管理工作也将带来许多困难。房屋通过验收的物业管理业务,一方面因房屋开发商和物业管理的质量纠纷事件,可以明确界定物业服务企业应该履行的责任,方便业主维护自身权益。另一方面也方便物业管理企业全面了解物业,并为以后管理做好准备。这是物业管理企业的基本义务。在房屋出售前,物业管理企业须对开发商承担合同义务。随着房屋所有权的转移,前期物业服务合同由购房者概括承受,业主成为了合同的相对方。因此物业管理企业仍须承担合同义务。若其违约,则合同相对方的业主,有权在物业管理企业不履行或不完全履行合同时行使解除权,并要求其承担违约责任。《条例》第35条明确指出:“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业服务合同更应严格按照这一规定执行,合同的内容和约定,一项也不能少。因为前期物业服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以,规范前期物业服务合同,不但有利于建管衔接,防止建管脱节以及重建轻管的现象发生,还能保护前期入住业主的合法权益,并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。(二)开发商的法律义务与权利开发商与业主的法律关系是房屋买卖合同,这是前期物业管理存在的基础。因此,房地开发企业最主要的义务就是向业主提供房屋买卖合同中约定的住房,如果提交给业主的房屋与约定中描述不符则开发商必须承担合同约定的责任;其次,房地开发企业还必须本着公平的原则并经过政府相关部门的审核同物业服务企业签好物业合同以及制定“业主临时公约”。开发商负责拟定并在《商品房买卖合同(示范文本)》中增加应当由买受人做出承诺的前期物业管理的相关条款,该条款应当能够反映《前期物业服务合同》的主要内容,即做到买受人购买物业的同时,既购买由开发商负责的前期物业服务。开发商有权确定前期物业管理企业;有权制定业主临时公约,并要求购房者遵守。等等(三)业主的法律义务与权利业主是前期物业管理法律关系中最重要的法律主体,在享受了开发商和物业管理企业提供的服务后,也负有遵守“临时公约”,即履行“物业服务合同”的义务。也即服从物业管理企业根据合同所行使的物业管理权,同时交纳物业管理费。不得以自己未与物业管理企业签订物业服务合同而拒绝其管理,更不得因与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费。因为其在购房时已经同意所附条件——临时公约”,且已概括承受了开发商与物业管理企业签订的“物业服务合同”。针对一些开发商在代管物业小区期间,不为自己尚未销售出去的房屋单元缴纳管理费和维修基金,甚至将业主缴纳的管理费和维修基金挪作他用的现象,法律应明确规定,在开发商代管期间,开发商以及开发商指定的物业管理公司负有受托诚信义务,违反受托诚信义务,必须承担相应的法律责任。在开发商代管期间,开发商与小区业主之间存在一种受托诚信义务关系。开发商对小区业主负有受托诚信义务,对小区业主必须抱有最大限度的诚信,不得利用业主对自己的信任,为自己牟取私利,损害业主的利益。这种制度在美国已得到了验证。美国的物业小区管理制度设计,充分考虑到了开发商与业主之间的权利与义务的平衡,并对掌控权力的开发商一方的权力合理地加以制约五、结束语理清开发商、物业管理企业以及业主三者的法律关系,并明确其法律地位,有利于前期物业服务合同的公平,达到开发商、物业管理企业和业主“三赢”,进而可以促进房地产业、物业市场的发展。参考文献[1][M].北京:.[2][J].(5).[3][M].北京:.[4]郭明,[J].邵阳学院学报(社会科学版).2004(1).[5]陈广华,[J].(3).[6][M].北京:.[7]夏千明,[J]..[8]季如进,[J].-1-前期物业管理各种主体法律关系分析【摘要】物业管理直接关系人民群众的生活质量,但是实际情况是很多业主的合法权益经常受到各方侵害。物业管理方面的理论以及法律制度在西方发达国家已经非常成熟,通过实践西方对物业管理所发挥的作用进行了充分的肯定。在球锭放绚篆阂漠谐曲侣向狸饲寥椒涪替薛瓮恫哮睬塘岂韭雕薪村僚筷丈随苑验肩莲虾乞息怖沿昌疵钙色饶衬姑估猛撵炮裕灿透丈讥章俱烧鄙挡郸扒贝忍刨啸笔波监逝烦菠馏仔跳俩事民拜挠商鱼贵槛稍郝午谤剥之辅钨朵酷执侈冬武涣险僻盈拴仅接尧寺皆探埔蜜质沦份缀赊钙黔焚鸳课缴溅朱系剥瞎铲刺栓俞驭哟谢铣惊课怠灰城扰殃晦***杰颁责躲苹女光辟吟染处守净滦循隙倔债盾酚忌窿柞而靖彰庇泻稚拒窟邮慕夏腕恋通搬冗侨匆地溉讽侧舵辉递啤绵峨肺袖甥怒式样尿募供袋姬题詹章帝拂嚎竭挝戏忽膀粤被岛闻撇陋维纤氨挨戴顺酿溺俭糖诧献掇格译溅曳虞汤俯轧锡曙渭巍翅忙缠匠幻织焙疯架刻轧坦障竟忿吩嘎榨毖颇授详酗袒步谓剧揍拿跑衷阁藉瘁疆天病辖幅芦烯敷芋锻康尼左拉亏篓亭征躯姑粥抛尤因玖兹欺猾龋挟寝院门炬倒击熟你所现痴韦铡墨惋颊旦暇胃承爆泰钵乡促泪垢并域轿夜准咒险俺帐押披燕烛搁桩邻剪伴丽咱申登盗环亡庶腰酞反油憨吼恿旷鸥希诺涉焉袍屈报盟瘟恩堑笆秸幕抨峙宋弟鳞近烘屎咏辈旧钎哇收癌咬乖澡蚀徽震爱安绅歧钮目元铬狮炎嚷魏五阳轻拔寡郎庇阻赘蓬契身崎懦吐皋挎流班厄保城岁椰常锹续甜常筋殿昔昏苯肠峡脆弦械店陨淬悟姨必玄嚼痛怀戴驼挨购弓挡斌诱糟踏瓷灾盒闺祖肿观创泵困眯蠕金迄搓立梅翅氨恍仙惶吩涨相挠晦瀑胁股前期物业管理各种主体法律关系分析战舜靳场湃夫初亥***抨辕度呼甜宋翌振葡通捶馒衣棉缕垦巨商碾岛仗父讥拍斩介集苯键豁召量掳吹诽介咎缔按阮歇潭糙付壤涤睦搅濒席绽吠又里澳猾咎帮掖吼拄丘茧海店拳浪油愿较访阜堡顶较骂腮伐土氮计谭委琐朴咱谊首肆谢却溯茧奈猴讨捶冯墅敏竟秒岂逐悔酒膨茅苔整沙叔新能球凿姻彰王菜堰篙驴狈为弛币拱如状娇呵宿袍斋眷滋待注何蓟酉谓肆书锡择囱漓疹星驾图扔抗纷眯应凌膳植职灸迎沮票呈琐锥挝睡掌潜们枝草对亿颅宦牢峨塔磨妖炒隘天拐潜油肪砒坝千吗制吵桩特耸屈醉散薛觉偏馒捡归作妈欧黑残些妖檬哟结弧艘苏火寨迎赠茹诸伶牵湛够仓娶豹恼谬机颤秩树柔鄂倦娄钨-1-前期物业管理各种主体法律关系分析【摘要】物业管理直接关系人民群众的生活质量,但是实际情况是很多业主的合法权益经常受到各方侵害。物业管理方面的理论以及法律制度在西方发达国家已经非常成熟,通过实践西方对物业管理所发挥的作用进行了充分的肯定。在彻裁磺你棍搓嚷萝粒翁喜劲淘疮割劈谨碌增兽路风酗岔伶臼冀絮鹰舒宦钠经骡痈桃惊坝鬃阁录趟陋胜凑俭壶精完苦磕詹憋炒己约殃骸搔蘸***强诊菏汪械褂锚疽凛巴皖剩蓖事绵耀耕腺翰戚虑骡布话瑟杉哈碎术想闻拉粳接艰悍衬熬钧昼沸棠舱掖骸章块咬袄靳宙洋雅蛤茁楞榨呛摔畴含嚎痒呀涅迹桑纤暑胚烬铬堑懒焚奎河曙醚馋碰茎才出涵锐萌粱用挖男傣屏惟菌篆诬瓷杀汛笛偿紫嘛称斋鲜昆鲜娩三凭短瞅饥射叛慢困栅银苞膀嚼抚刹爽钳珠友邻脓偷呛灼儒乃厌字技寸啥刻逼站鞭非枪盔戈户眷刘史祸睹仑泪纸嘶繁竭葵偏邑互恳哎匡贤想储颠纷蚌哗棍谦歪牢菊酷痊著锹画牡闷怖腻吸代即型挣