综合性商业地产项目可行性研究报告前期策划.docx

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(前期策划)【最新资料,WORD文档,可编辑】目录第一部分项目概况............................................一、..........................................................基本情况二、..........................................................宗地现状三、.....................................................项目综合定位四、.....................................................规划技术指标五、.....................................................项目周边配套六、.....................................................项目周边环境七、........................................................大市政配套第二部分项目出让条件(项目取得方式)...........................一、..............................................招拍挂项目取得方式二、................................................合作项目取得方式第三部分市场分析.............................................A、商业物业市场分析............................................一、................................................商业物业市场研究1、整体市场分析........................................2、供需情况分析........................................3、租金、出租率分析....................................4、周边商业地块成交情况................................5、结论................................................二、竞争项目分析...........................................三、商业部分SWOT分析.....................................四、商业部分定位...........................................1、客户定位............................................2、产品定位............................................3、项目租售价格、出租率定位............................B、写字楼市场分析..............................................一、...................................................写字楼市场研究1、整体市场分析........................................2、供需情况分析 ........................................3、租金、空置率分析 ....................................4、周边办公地块成交情况 ................................5、结论................................................二、竞争项目分析 ...........................................三、写字楼部分 SWOT分析....................................四、写字楼部分定位 .........................................1、客户定位............................................2、产品定位............................................3、项目租售价格、出租率定位 ............................C、酒店市场分析 ................................................一、高星级酒店市场分析1、整体市场分析 ........................................2、供需情况分析 ........................................3、房价、入住率分析 ....................................4、周边酒店地块成交情况 ................................5、结论................................................二、竞争项目分析三、酒店部分 SWOT分析.....................................四、酒店部分定位 ...........................................1、客户定位............................................2、产品定位............................................3、项目房价及入住率定位 ................................4、经营模式建议 ........................................第四部分 规划设计初步分析 .....................................一、规划设计的可行性分析 ...................................二、规划设计的初步概念 .....................................第五部分 工程开发计划及项目租售计划 ...........................一、..................................................... 工程开发计划二、................................................ 工程开发计划节点三、项目租售收入测算 .......................................四、资金回款计划 ...........................................第六部分 项目投资估算和资金筹措计划 .........................一、投资估算 ...............................................二、资金筹措计划 ...........................................1、资金投入计划及资金需求 ..............................2、贷款回款计划 ........................................3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划 ........第七部分 项目财务分析 .......................................一、成本利润分析 ...........................................二、现金流量分析 ...........................................第八部分 风险分析.............................................一、定性分析 ...............................................二、定量分析 ...............................................1、敏感性分析..........................................2、销售型项目盈亏平衡点分析 ............................第九部分SWOT分析.............................................一、优势和机会 .............................................二、劣势和威胁 .............................................第十部分 结论与建议............................................附件...........................................................第一部分项目概况基本情况本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道,地块原为 XX造船厂。(地块位置图)宗地现状本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅,整体来看,除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外,地块还是较为规整的。(地块现状照片)项目综合定位由于本地块紧靠浦东小陆家嘴,对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量,也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看,综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区” ,拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群 _____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区 _____万m2。各类别物业的总体布局如下图所示:(本项目地块规划平面图或红线图 )规划技术指标本地块总占地_____公顷,综合容积率_____,总建面约_____万平方米,地上建筑面积_____,地下建筑面积______,绿化率_____。本项目分______期开发,各期规划指标如下表所示:规划指标汇总表项目合计一期二期三期占地面积(m2)亩(亩)容积率地上建筑面积(m2)商业面积(m2)办公面积(m2)酒店面积(m2)公建面积(m2)其他面积(m2)地下建筑面积(m2)总建筑面积(m2)总车位数(个)地下车位数(个)项目周边配套本项目地块靠近小陆家嘴区域,公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。地块南部浦东大道、浦东南路附近区域是一个公共交通线路的集中区域,开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集,包括81、82、85、773、776、797等;而经由***东路隧道过江的则有隧三至隧六、隧八、隧九以及783等线路,不仅方便地连接了本地块和浦东其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、商业集中区域。隧道、轨道交通方面,现有的地铁二号线和***东路隧道,由本地块步行10分钟左右即可到达东昌路站、车行5分钟之内即可至陆家嘴站及***东路隧道入口;而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。世纪大道、浦东大道、浦东南路等主要交通干道以及***东路隧道和复兴路、大连路隧道也使得本地快的车行交通非常便利。总体来说,就现状及未来规划来看,本地块的公共、车行交通条件都处于一个非常优越的位置。(交通状况示意图)从商业设施情况来看,由于地块周边区域还是以旧式居民小区为主,因此银行、便利店、洗衣店、小型餐饮等基本的生活配套条件尚可。而具有一定规模和档次的餐饮、商场等设施则集中在与本地块尚有一定距离的小陆家嘴银城路区域以及浦东南路张杨路的第一八佰伴区域。因此,本地块缺乏高档餐饮娱乐设施,在配套设施设置上应当重视这一点。临近的东方医院、昌邑路小学、东昌中学等将使得本项目客户在就医、求学方面没有后顾之忧。项目周边环境本项目地块西侧是陆家嘴金融贸易区,是上海高档写字楼最集中的区域之一。项目建成后将可和小陆家嘴商务区连成一片,大幅提高区域形象。地块北临黄浦江、远眺北外滩是本项目区域的又一个特点。在浦江两岸规划出台以后,北外滩改造也已经提上了议事日程,本项目发展重点也就是同北外滩的景观互相呼应,形成上海沿江一个重要建筑景观风貌区。大市政配套根据实际情况编写。第二部分 项目出让条件(项目取得方式)一、招拍挂项目取得方式1、出让方式及报名条件招标/拍卖/挂牌时间竞买/投标人资格报名条件2、出让程序招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等。拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的,要另做说明。3、出让底价及付款方式4、竞争对手分析合作项目取得方式1、合作方基本情况合作方名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等。2、合作方式一次性买断:土地转让、公司转让。合资合作:共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润等。3、主要合作条件土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。4、风险评估通过其他相关渠道了解项目背景资料:如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司土地使用年限,闲置收回风险溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税对分房、分收入承担营业税风险土地权属有无瑕疵,抵押或其他的法律纠纷土地方的信用付款进度及与土地手续的配合其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规第三部分 市场分析A、商业物业市场分析一、商业物业市场研究1、整体市场分析本文所指商业物业包括:零售、餐饮及服务类业态,一般为建筑面积在5000米以上的商业裙房、独立商业建筑以及主题性的商业广场。区域限定于五大商业街区:即淮海中路、徐家汇、南京东路、南京西路、浦东陆家嘴。随着24万平方米正大广场的竣工,陆家嘴区域内的商业物业供应量已一举超过了浦西的其它四个主要商业区,上海现有的三个10万平方米以上的商业物业中,陆家嘴区域内就有两个——正大广场和第一八佰伴。不同于浦西传统商业中心以街的形式成带状分布,陆家嘴的商业物业以块状分布。目前,基本上呈南北互映之势,即正大广场为主的小陆家嘴地区和以第一八佰伴商厦为主的新上海商业城两大商业板块。2、供需情况分析各主要区域商业物业供应量比较由于历史上的原因陆家嘴区域内街铺供应量与其它地区相比较就少了很多,从品质与商业价值上也无法与其它地区相比,且由于分布散乱,不能很好的起到连接两大商业板块的作用,造成两大商业板块良性互动的困难。3、租金、出租率分析目前陆家嘴区域内商厦的租金水平与其它商业区的情况基本相当,原因是由于陆家嘴区域内商业物业多为近几年新建项目,物业品质较好,个别项目如新近竣工的正大广场在整个上海地区都是硬件一流的商业物业。但从其整体的租金水平来看目前仍低于浦西同品质的物业,这主要是由于目前的浦东的整体商业氛围与商业人气相对浦西而言的不足造成的。未来几年,陆家嘴地区的租金水平仍难以超过其他四个成熟的商业街区。商厦首层铺位租金报价(人民币 /平方米实用面积/年)陆家嘴地区的商厦出租率约在87%,低于其它各商业区。这主要是一些商业裙楼的空置率较高。而一些由业主自营的商厦,如第一八佰伴、华润时代广场的出租率基本达到90%以上。各主要区域商业物业出租率比较入住商户的质量方面,陆家嘴商区内的品牌商户数量也少于其它地区,究其主要原因仍然是目前商业氛围不够成熟造成的。随着正大广场24万平方米的巨型购物中心的开业,将会出现阶段性的出租率下降,同时,浦东陆家嘴地区内的商业竞争也会加剧。产品特征分析:由于商业中不同的业态形式因各自经营特性有不同的布局特点。本节中按照大型百货、卖场、餐饮娱乐三种业态分别阐述其在浦东的分布特征。1、大型百货:百货业作为一个传统行业,对于商业气氛的要求十分高,特别强调由商业气氛的集聚而引起的人流的涌入,从而保证其营业额的收入,因此浦东新区大型百货的分布比较集中。第一八佰伴以及时代广场等大型百货集中在以东方路商业街、张杨路商业街、浦东大道、浦东南路所组成的商圈内。此处商业相对集中,并已形成较成熟的商业气氛,故对于百货业的发展较为有利。2、餐饮娱乐:餐饮娱乐业作为一个服务行业,生存力较强,对于商业气氛、地理位置的要求并不十分苛刻,因此,餐饮娱乐的分布较分散,各个商家在发展时定位的消费群也不同。在陆家嘴商务区有鹭鹭酒家、小南国、鲜墙房等针对商务客人为主的高档餐饮;在靠近居民区有红泥大酒店、跃民酒家、云都浴场等针对普通消费群的中档商家。目前大型餐饮娱乐有合二为一的趋势,许多商家在发展餐饮或者娱乐的同时,兼顾对于另一领域的发展,使得消费者能在其中享受到一系列完整的服务。3、卖场区:大卖场因其规模大,服务对象主要为周边的小区居民,因此与大型百货相比,分布相对分散。浦东新区目前已在经营和在建的大卖场共有 7家:浦建路杨高路路口的易初莲花;浦电路的绿凯大型超市;金桥的家乐福超市;川沙的农工商超市;花木麦德龙;正大广场的易初莲花;昌里地区的乐购超市。按大卖场每处可服务 25万人口计算,目前这一供应量已基本能满足未来五年内因人口增长而带来的需求。4、周边商业地块成交情况( 略)