项目简报.doc

项目简报项目一:兰州水泵总厂一、项目基本情况(一)面积: 75733 平方米(合 亩) (二) 位置: 城关区民主东路 226 号, 东邻市政府国资委家属区, 南至民主东路, 西邻兰州市香车丽坊汽车技术服务有限公司,北邻麦积山新路。该位置基本位于兰州市中心。(三) 土地现状: 现土地为工业用地, 地块现有大量厂房、车间,宗地以北、以东有部分家属区,拆迁量较大。(四)宗地权属情况:宗地产权人为兰州水泵总厂。二、项目地理位置图标 A 表示宗地位置,图标 B 为市政府国资委家属楼。三、项目由来兰州水泵总厂位于城关区民主东路 226 号, 工厂始建于 1958 年, 全厂占地面积 75733 平方米, 建筑面积约 51400 平方米, 生产面积 14947 平方米。拥有各类设备 470 台(套), 其中主要生产设备 237 台(套)。 1995 年后,因设备没有及时更新,技术水平落后,企业经营效益开始滑坡。自 2005 年开始,该企业参与兰州市国企改革“ 393 ”攻坚战, 进行企业重组, 因政府对该宗地进行整体规划, 截至目前, 该企业尚未重组。为优化工业布局、加快产业结构调整和土地资源的有效整合,实现城市化和工业化的协调发展, 2009 年, 该企业决定出城入园, 拟向榆中和平镇进行搬迁改造。为全面落实市委市政府“十二五”规划, 2010 年8 月, 市政府决定, 企业出城入园搬迁改造, 新址首选兰州“新城区”, 因搬迁成本增加, 费用加大( 解决就业职工的住房、 A B 子女上学等问题) ,截至目前,搬迁新址尚未选择。企业进行出城入园是政府大的规划。经了解, 该宗地由政府收购后进行变现, 变现资金用于企业搬迁。该宗地面积约 113 亩, 除国资委家属区所占用地外, 所剩用地约 80亩, 宗地性质规划为商住三类用地。四、周边现状及环境分析该宗地位于我市比较繁华的地段, 交通便利, 周边市政基本功能设施比较健全, 离学校( 兰州铁路第一中学、市五中、铁路学校等) 较近。宗地周边主要区域为: 东边为邮电大楼、南边为兰州汽车东站,西边为工贸商场、铁路局,北边金轮广场及仁恒国际, 邻火车站、东方红广场大约 3 公里, 地理位置基本为我市绝版。宗地附近医院、学校、邮局、银行等配套一应俱全,是兰州成熟的居住区域。五、项目竞争事态近几年, 该宗地附近开发的楼盘为市一建开发的市国资委经济适用房,商品房与经济适用房房各方面没有可比性, 但经了解, 市国资委经济适用房内部转让价约 8500 元/ 平方米( 2009 年9 月数据)。离该宗地较近的仁恒国际已于 200 8 年竣工, 现在基本销售一空, 经目前数据显示, 仁恒国际转让价在 9000 元/ 平方米以上。六、 SWOT 分析(一)项目优势 1 、该宗地位于我市比较繁华地段,交通便利,周边市政功能基本设施健全,是我市成熟的居住区域; 2 、企业搬迁改造将会得到政府的一些优惠政策; 3 、该宗地先行由政府进行收购; 4 、周边新开发楼盘不多,竞争力不大。(三)项目劣势 1 、企业搬迁改造需要一定过程,且该企业搬迁新址尚未选择; 2 、目前,厂区部分厂房、车间已租赁给耐驰泵业有限责任公司,且厂区地面附着物(包括部分家属楼)较多,拆迁量较大, 涉及拆迁补偿、职工安置、租赁违约金的补偿等问题。(三)机会 1 、该宗地政府拟进行收购储备; 2 、企业搬迁力争在短期内完成,否则,将会直接影响到地块的处置变现, 宗地拆迁量大, 但拆迁过程会得到政府部门的支持; (四)威胁 1、该企业涉及职工 1000 余人, 企业搬迁需要经职工代表大会表决同意, 新址选择将是第一难题。去年, 该企业群体上访事件较为频繁,存在不稳定因素; 2 、由于该宗地位置优越,若本地块成交价过高,则价格优势不大,将直接增加销售抗性; 3 、企业搬迁改造整体投资额将会影响到宗地处置变现价格( 虽然宗地价格由市场决定, 但变现返还资金必须保证搬迁总成本)。七、结论 1 、本项目为暂时跟踪项目,短期内无法开工建设。 2、宗地地理位置成熟, 规划前景良好, 升值潜力较大。是不可多得的优质地块。 3、楼盘价值。根据市国资委 2009 年内部转让价格分析, 短期内若能开工建设, 毛坯房价格应在 9500 元/㎡-11000 元/ ㎡为合理区间。 4 、操作步骤。因该宗地由政府拟进行收购,公司应与政府进行商务洽谈。项目二: 兰州联合重工有限公司( 原兰州建筑通用机械总厂) 一、项目基本情况(一)面积: 64亩(二) 位置: 城关区火车站东路 138 号, 公交五公司对面,南邻火车站东路,西邻兰州量刃量具有限责任公司,至定西东路。离火车大约 公里。(三) 土地现状: 现土地为工业用地, 地块现有大量厂房、车间,宗地以南有部分家属区,