龙华片区2003年 住宅市场调研分析报告.doc

龙华片区2003年
住宅市场调研分析报告
锦绣江南项目组市场研究
黑马房地产经纪发展有限公司
2003年3月29日星期六
龙华片区住宅市场调查
第一篇地理篇
一、龙华片区范围
龙华镇属于宝安区,南面通过梅林关口与福田区相邻,北面与房地产较落后的观澜镇,平湖镇两镇相邻,西面与石岩镇相邻,东面与房地产发展较成熟的布吉镇接壤,是福田中心区的一级辐射区,深圳的后花园。
龙华片区的房地产经过近两年的发展,房地产开发主要集中在以下四个区域,龙华镇中心广场区域,人民北路及民治大道沿线,梅林关口区域(含丰泽湖山庄)及以万科四季花城为龙头的坂田区域(从行政划分属于布吉镇)。
二、龙华镇自然人文地理及社会环境

龙华镇建于清同治年间,客家人自广东梅县、东莞等地迁居龙胜堂,并发起建立龙华墟。因墟场坐落在龙胜堂,且墟内有龙岗顶小山,再取繁华之意,龙华由此得名。1949年划归宝安县,1986年改为龙华镇,1993年元月归新成立的宝安区管辖。
二十世纪九十年代以来,龙华镇先后获得了“广东省城市规划先进镇”、“广东省城镇规划建设管理岭南杯竞赛金奖”、“广东省卫生镇”、“广东省乡镇企业百强镇”、“广东省体育先进镇”、“全国造林绿化百佳”

龙华片区最早是深圳的三大工业区之一,区内有赛格、发电厂华强三洋等大型企业以及家私厂,塑胶厂等中小企业。
随着福田中心区的建设,更主要的是随着大型微福利房梅林二村、三村、四村、一村的建设,梅林的功能定位逐渐转变为居住区。根据深圳城市总体规划,梅林片区的功能定位为:以居住为主,兼有商业、贸易、办公、工业、文体等多种区位功能的综合居住区。


横岗镇下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄阁坑(已划归龙岗中心城)9个行政村和1个居委会。龙华镇下辖龙华、同胜、上墉、民治、牛栏前、油松、清湖、大浪、三联10个行政村和龙园、景龙2个居委会。
2002年龙华镇的行政区划和人口比较
指标
龙华镇
土地面积(平方公里)
98
镇政府/街道办(个)
1
村委(个)
10
村民小组(个)
52
居委会(个)
2
总人口(万人)
37
户籍人口(万人)

外来暂住人口(万人)
16
外来流动人口(万人)

GDP(亿元)

人均年收入(元)
9610
人口结构及特征
房地产开发要研究的一个重要因素是人口,市场是由人组成的,因而对人口的规模、密度、位置、年龄、性别、职业和其他方面进行的调查研究也必不可少。人口境也是投资决策的一个必要依据。
从总人口规模来看,龙岗和龙华都处于二线关外,都有大量的外来务工人员,都来自于全国各地,都具有文化的多样性。
龙华2002年末总人口结构
龙华
总人口
37万人
人口密度
1857人/平方公里
按地区分
原住居民

广东
14万人
外省

职业
工厂工人
79%
工厂管理人员/公司白领
2%
生意人/私营业主
4%
政府公务员
6%
无业人员/食利者
4%
其他人员
6%
工作地点
本镇
96%
镇外
4%
龙华2002年末户籍人口结构情况
家庭年收入%
龙华
5万以下
15%
5-10万
57%
10万以上
28%
文化%
大专以上
,%
大专以下
,%
家庭人口
(户籍)
三口以下
14%
三口
18%
三口以上
68%
从龙华的情况看,其高收入阶层比例达到了21%,,,需求量达到300万平方米,而2000年以前的房屋私有量也只有100万平方米,所以其在2000年、2001年至2002年的房地产呈爆发性增长也是存在着相当的量的基础,目前也只有不到150万的私有总量。
消费****惯性的经验数据表明,一般这种潜在需求在3年左右会完成85%的释放量(社会供给存在的可释放量)。以龙华来讲,2001-(理论),而近两年龙华供应量已达到70多万平方米,。从理论上讲,当社会需求有70万平方米,则在此期间的建设量或待建量总计不超过126万平方米为佳。从横岗近3年内近150多万平方米的建设量看,房地产市场就会过量的(可能会导致供应节奏放缓),市场竞争的激烈在于产品本身(导致需求的滞后,反之则提前)。

比较项目
龙华
居民收入
9610
人均可支配收入
7958
年人均工资
2184