黄石中天国际综合批发市场营销策划报告.pdf

黄石中天国际综合批发市场营销策划报告

第一篇黄石市住宅房地产市场概况
一、房地产市场现状及特点
(一)、房地产业处于房地产业发展的第一阶段末期,处在迸发期
黄石目前的房地产市场呈现以下几个主要的特点:
1、住宅开发向规模化方向发展;
2、商业市场开发尚处于起步阶段;
3、房地产个人投资市场活跃;
4、房地产投资增长异常迅速;
由以上的主要特征可以看出,黄石的房地产业正在向逐渐规范、成熟
的方向发展。由于大量外地企业进入黄石,其影响使黄石地产行业高速发
展,致使房价在近两年内上涨了近两倍,住宅从 2000 年的 600 元均价上升
到目前的 1200 元/平方米左右,但在基础培育方面仍存在较大缺陷,因此
本阶段市场虽然机会大,但风险系数也较高。

(二)、消费者的需求品味有待提高
在黄石调研过程中,黄石市房地产市场消费者对配套设施基本采取无
所谓态度,仅要求有基本配套,这一方面说明黄石房地产市场处于起步阶
段,产品仅仅满足消费者对居住的要求,也说明了消费者对住宅的认识更
多停留在满足基本的居住要求上,对房地产的投资功能和社会衍生功能认
识不足。

(三)、单位团购或变相福利房尚占较大比例
某些黄石所有在售的房地产项目,如国绣园、佳木商务公寓、青龙阁等项目,都
不同程度存在单位团购现象。另外不可忽视的是冶钢集团依据其土地资源,开发建设了
黄石规模最大的住宅项目,因此,根据调查黄石房地产市场的团购消化量占整个房地产
市场供应量的 40%左右。
团购客户多是效益较好的企事业单位及政府机关。其产生主要是由于政府逐步取
消福利分房而向分房货币化过渡。另外就是国有大型企业经营转型,利用起土地资源优
势进军地产业。

二、黄石房地产市场调研(住宅部分)
特点:
(一)、户型供应以 100 ㎡-150 ㎡三房二厅为主。

(二)、房地产市场主要分为四个区域
黄石目前按照房地产发展及分布大致可分为四个区域:
陈家湾区
以陈家湾广场为核心,此区域依托地段优势、陈家湾广场风光、成熟
居住氛围、便利的交通等优势,成为黄石市楼价最高区域,均价达到了 1700
元/平方米。
开发区
黄石新市区,由于政府的引导作用(市政府所在地)是大部分黄石
消费者看好的热点区域。此区目前呈现出全新的发展态势,大量房地产项
目集中于此,如国绣园、佳木商务公寓、武夷山庄等。但此区的发展压力
不可忽视,尤其目前缺乏足够的人气氛围。因此需政府的持续引导及杰出
的经营理念或项目的高质素等。

冶钢集团厂区
冶钢集团依据其土地资源优势,以及钢厂内部职工的客户资源优势,
开发了 550 套左右的住宅项目,且集中于环磁湖区域。虽然其宣称为钢厂职
工住宅楼,但仍然可入市交易。且其价格相对低廉。均价在 850 元/平方米左
右。

城北区
该区域为新兴的住宅区域,离市中心较远,相应配套不完善,以新开
发的天方百花园和较早开发的天虹小区为主。因为其离市区较远,所以,
价格较低,天虹小区价格在 990 元/每平方米左右;天方百花园凭借其规模、
先进的规划、建筑的质素等优势,价格相对其周边楼盘高 200-300 元/平方
米。


陈家湾开发区天虹小区冶钢集团
1700 1500 1000 800
黄石各区
域价格比例图:
2000

1500
1000
500
0
陈家湾开发区天虹小区冶钢集团
(三)、建筑风格缺乏主题和个性。
黄石市房地产市场的建筑风格缺乏创造力,不能充分体现建筑的美感,尤
其是在整体楼盘风格上,陈家湾片区三个高档楼盘建筑风格几乎完全一致。
甚至在外立面上也一样,在一些细节如景观营造、文化渲染上无法体现楼
盘的主题风格,即缺乏楼盘个性。再在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点,
如金翌花园、环湖路商住楼、冶钢开发建设的数十栋住宅,使用清一色的
淡黄色或红色色调,不能给人眼前一亮的视觉效果,显得老土、过时。


( 四)、住宅房地产市场的发展对家居市场的影响
1、市场容量
根据对黄石住宅市场的调查,在两年内,黄石有 3000 户左
右的新居面临入住装修,以平均一户装修 3 万元计。黄石在未来
两年内将有 1 个亿左右的家居市场容量,且还不包括周边县市的
家居装修市场容量。

2、住宅房地产市场与本项目的互动
根据黄石家居市场的容量,我们不难得出黄石家居市场面积
需求量在 3 万平方米左右,而目前黄石装修家居类市场面积在一
万平方米左右。尚不能够满足市场需求。再加上周边县市大冶、
阳新等