香蜜湖一号营销策略总纲.ppt

香蜜湖一号营销策略总纲
谨呈:深圳中海信和地产有限公司
11/11/2017
项目的整体目标
名:树立项目高形象及高知名度
充分提升项目品牌及发展商品牌
利:项目在高价位下顺利销售
2005年实现销售金额6个亿
名利双收
2
报告纲要
宏观市场背景
项目竞争判断及优势站位分析
策略形成
策略分解
报告重点回顾
3
指标1:房价收入比
城市
数据
指标2:购房资金成本/租金成本
城市
数值
指标三:房地产泡沫程度
城市
排名








南京
杭州
上海
北京.
成都
广州
深圳
昆明
济南
重庆.
杭州
天津
南京
上海
无锡
西安
长沙
深圳
昆明
武汉
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
呼和浩特
深圳
乌鲁木齐
西宁
银川
……
南京
杭州
上海
温州
37
36
35
34
33
……
4
3
2
1
数据来源:RECIO工作室及国家统计局
数据来源:中国国际金融公司研究部
数据来源:建设部、深圳市国土资源和房产管理局联合发布
注:房价收入比越低越合理
注:比率越大投资风险越大
注:排名越靠后,泡沫程度越小
深圳房地产市场基本呈现健康发展态势,泡沫论据不足
4
深圳豪宅销售表现良好,基本未受新政影响,价格坚挺,但客户层面有所变化,短线炒家基本退出
3月6日波托菲诺一期别墅选房
推出量:独立别墅15套
成交情况:选房当天销售完毕
实现均价:50000元/平米
4月24日香域中央二次选房
推出量:高层单位290套
成交情况:当天销售120多套
实现均价:12000元/平米
5月18日中信红树湾TownHome选房
推出量: 联排及叠拼13套
成交情况:选房当天销售11套
实现均价:27000元/平米
5
未来二手豪宅交易将受较大影响,新房优势加大
二手楼新政——建设部等七部委的《意见》
不足两年转手征收全额营业税
自2005年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;
非普通住宅转手按差价征收营业税
对个人购买的非普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
新政对豪宅市场的影响
长线投资增加,二手豪宅出售会因转让成本增加而提升售价
新政出台的目的之一是打击炒房,6月1日新政执行前,二手豪宅放盘量稍增,但买方大多处于观望状态。
预测6月1日后,二手豪宅将出现提价转让及转向长线投资。
6
由于房地产新政的影响,营销手段受到限制
禁止预售前认筹
《严禁非法炒卖房地产的通告[深国房告〔2005〕2号]》规定,自2005年4月1日起,深圳楼市新建楼盘未取得商品房预售许可证的,将不得进行“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等认筹行为。——具体表现:提前截流、积累客户手段受阻
禁止囤积房号
在项目取得《商品房预售许可证》后,不得无故拖延开盘时间,不得无故囤积房号。
——具体表现:通过销控方式人为制造稀缺以提升价格的手段受阻
网上公开销售信息
2005年4月5日,深圳市国土资源和房产管理局在网上公开了自2001年3月1日以来批准预售的新楼盘销售信息。项目预售信息网上公开化,将打破房地产交易中信息不对称局面,购房者将更清晰地了解项目预售及销售信息。
——具体表现:通过销控方式人为制造稀缺以提升价格的手段受阻
7
05~06深圳低密度豪宅产品供应量大,但主要集中于关外
片区
项目名称
DL
TH
双拼
叠拼
主力面积
总价
推售时间
香蜜湖
香蜜湖一号
——
81
12
36
300-450m2
800-2000万

莲塘
凤凰谷
15套
68套
——
——
200-300m2
350-600万

华侨城
波托菲诺DL2期
15套
——
——
——
450m2
1500-3000万

华侨城
东方花园M3区
——
——
8套
——
400 m2
1200-1800万

红树湾
中信红树湾2期
——
5套
——
12套
300m2
800-1000万

沙河
城市山谷3期
——
174套
——
103套
220-240m2
300-500万

宝安
尖岗山1期
约150套
约