81-财文039-关于下发《当代集团产品价格制定管理规定》的通知.doc

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81-财文039-关于下发《当代集团产品价格制定管理规定》的通知
当代集团发文稿纸
文件标题
关于下发《当代集团产品价格制定管理制度》的通知
发文字号
当代集团(财文)字[2002]第039号
密级
发文方式
OA
发布
附件：
当代集团产品价格制定管理制度
主送：
集团各中心、各子公司
报送：
总裁张雷、副总裁吴战民、韩凤国、陈音、周学钧
主办部门
计划财务中心
拟稿人
李长麟
拟稿日期
2002年10月25日
中心总监
（签字）
审核人
（签字）
主管副总裁
（签字）
总裁
（签字）
备注：
当代集团(财文)字[2002]第039号
关于下发《当代集团产品价格制定管理制度》的通知
为规范集团及各子公司产品价格制定工作，统一产品价格制定原则、方法和审批权限，特制定《当代集团产品价格制定管理制度》，请相关各子公司、各职能部门自本管理制度颁布之日起执行。
附件：当代集团产品价格制定管理制度
计划财务中心
2002年10月
附件：
当代集团产品价格制定管理制度
为规范集团及各房地产子公司产品价格制定工作，统一产品价格制定原则、方法和审批权限，特制定《当代集团产品价格制定管理制度》，请相关各房地产子公司、各职能部门自本管理制度颁布之日起执行。
一、产品价格种类
1、 保底价格：即成本导向定价，是指按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。主要从动态出发，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格；
2、 力争价格：即购买者导向定价，就是根据购买者对物业的认知价值来制定价格。用这种方法定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值。制定的价格必须符合认知价值。即竞争导向定价，是按企业所处的行业地位和竞争定位而制定的价格。力争价格必须高于保底价格；
3、 统一价格：即竞争导向定价，是按企业所处的行业地位和竞争定位而制定的价格。是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求而制定的价格。统一价格必须高于力争价格；
4、 特殊情况定价：针对尾房、改变出租出售方式的产品应本着提高资产流动性的原则，在产品使用价值退化程度和10%≤投资成本幅度内进行定价。
二、产品价格制定原则
符合国家及行业价格管理规定
服务于房地产项目营销目标和企业经营战略
有利于项目利润最大化
有利于提高市场占有率和树立产品品牌形象
有利于加快资金回笼和提高资产流动性
三、产品价格制定依据
1、 项目投资成本
2、 项目合理利润
3、 各房地产子公司经营目标
4、 市场供求状况
5、 项目周边物业竞争可比性
6、 项目形象进度
1）取得销售许可证
2）一楼地板完成
3）各层顶板完成
4）相关楼层完成
5）封顶
6）外装修
7）内装修
8）交房
7、 整体建设进度
1）道路市政建设情况
2）园林景观建设情况
3）每期间的整体居住氛围情况
4）配套公建和非配套建设情况
8、 销售任务
9、 销售动态调整
10、 项目增值潜力
11、 消费群体购买力
四、产品价格制定步骤：
1、 选择定价目标：根据企业发展方向、经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略目标的具体定价目标；
2、 市场调查：即搜集目标市场信息、测定需求、考察竞争者的价格水平等相关因素；
3、 估算成本：根据编制的概预算、实际经验和实时成本跟踪控制，估算成本费用水平；
4、 选择定价方法：根据本企业实际及营销策略的要求，选择定价方法；
5、 确定基准价格：根据选定的定价方法、确定所开发物业的基准价格；
6、 单元价格调整：针对各单元房屋的不同位置、楼层、朝向等，在基准价格的基础上进行调整；
7、 市场价格调整：根据变化情况和企业自身营销的策略的要求，及时进行价格调整。
五、产品价格调整依据
用上面的定价方法、策略制定出来的物业价格只是一个小区或一幢楼的基准平均价格，一般简称均价，而不是各个具体单元的价格。由于房地产商品的异质性，实际上找不着两个完全相同的房地产单元。不同的单元由于位置、楼层或朝阳的不同，对购买者来说，有不同的效用，虽然