商业地产3种销售模式.doc

商业地产 3 种销售模式分割出售”、“售后返租”、“地产大鳄+商业巨头”三种商业地产模式被采用的较为广泛。此外,商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。 1、“分割出售”概念解释: “分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。开发商一般不涉及商业项目后期经营管理,往往为日后的经营种下了“不治之症”,不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的发展造成不利影响。目前,大商场的产权分割已基本被禁止。优点: 快速回笼资金、减轻开发公司财务压力,有利于开发商资金运作。缺点: 单纯的“分割出售”使业主产权多元化,难以实行统一经营。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性。难以引进主力店、品牌店,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。小业主购买后,开业日期不统一,商业规划缺乏整体性,导致商场经营杂乱,容易出现经营惨淡的局面。 2、“售后返租”概念解释: 不同于“分割出售”模式,开发商将商铺出售后,提出统一返租、统一招商经营、统一管理,这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。优点: 解决销售问题,快速回笼资金。使商业整体经营权得到统一,达到商业聚集效应。缺点: 现金流量的考验。商业一般需要经过 2-3年的整合调整期,这期间,经营情况相对不理想,经营者轮换较为频繁;而开发商每年要向投资者发出固定租金,加上经营团队的管理费,对于开发商来说,这期间的资金压力相当大。合同到期后面临再次选择的问题。“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷,但当返租合同到期时,将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。到时的经营情况未知,风险较大,有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。案例: XX城因招商能力不足,经营者经营惨淡而集体停止营业,要求物业公司退还租金。 3、“地产大鳄+商业巨头”概念解释: “地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,这种模式与前几种模式不同,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟, 房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些零售企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。优点: 准确的商圈分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费,使房地产企业的资源效用最大化。商业巨头的稳定租金可提高商场整体经营的稳定性,房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度,房地产商的利润主要来源就是这些中小商业机构的租金或将商铺出售给中小商业业主;同时通过商业巨头树立开发商企业自身的形象。减少了对建设周期和资金统筹的影响因素,使投资估算更准确。规划之前确定了租户,减少了项目竣工后出现改造工程的可能性,避免时间和资金浪费外,也使项目预算更准确,资金统筹工作按计划进行。开发大型商业地产的融资工作本来就相当艰巨,如果出现了改造工程,整个项目的资金统筹将受到较大的影响。缺点: 商圈是处于变化发展中的,而商业地产项目开发周