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开店选址的基本因素
选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。
提示：但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。
看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。
有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素：
1、人的流量。
2、租金。
3、繁华程度。
4、交通。
5、居民结构。
6、面前场地。
7、车站码头。
8、机关学校。
9、专业市场。
10、经营性质。
11、经营品种。
12、房屋结构。
13、能见度。
14、相邻店铺。
15、地势。
16、朝向。
17、楼层。
18、规划
19、相关政策。
20、房东。
提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑, 综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感受，方可拍板。
2
选址调查
人口与购买力分析；
有关人口数和家庭人口之组成， 可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人
口普查资料。
1、所需调查的项目包括：
⑴常住人口数
⑵家庭及构成
⑶人口密度
⑷教育程度
⑸从事行业
⑹自然增加率
⑺社会增加率
⑻家庭人均收人
⑼白天流动人口数
(10)年龄构成
(11)家庭年支出及支出结构
2、现就一些主要项目分述如下：
⑴家庭人口及收入水平；
提示；家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状 况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配,
会明显地影响未来商店的销售。 如所在地区家庭
平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、 质量和档次的要求。家庭的大小也会对未
来的商店销售产生较大影响。 比如一个两口之家的年青人组成的家庭， 购物追求时尚化、 个
性化、少量化；而一个三口之家的家庭 （有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核
心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。 比如，老龄化的家庭其购物倾向为购
买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
⑵人口密度；
提示；一个地区的人口密度， 可以用每平方公里的人数或户数来确定。 一个地区人口密度越
高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数， 减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、 学校文化区等地。 对白天人口多的地区， 应分析其消费
需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区， 到商业设施之间的距离近， 可增加购物频率。 而人口密度低的地区吸引 力低，且顾客光临的次数也少。
⑶客流量;
提示；一般在评估地理条件时， 应认真测定经过该地点行人的流量， 这也就是未来商店的客
流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
★上下车客人数的调查重点为：
? 各站上下车乘客人数历年来的变化。
? 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
? 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
? 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
★一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
? 居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
? 日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地
? 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
? 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
⑷购买力；
提示；商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平
对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。 比如北京西郊某商厦
在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法， 抽取出家庭样
本2000个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占 50%, 500
-1000元的占20%, 1000 —1500元的占20%,人均月收入 500元以下的10%;人均
月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收
入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客， 社会经济地位较高， 可支配收入较多者居
住区域作为优先选址为佳。
3
商场选址的原则和程序
一、商场选址的原则
1、方便顾客购物；
满足顾客需求是商场经营的宗旨，因此商场位置的确定，必须首先考虑方便顾客购 物，为
此商场要符合以下条件：