房地产估价 第三章价格与影响因素.ppt

房地产估价
第三章 房地产价格及影响因素
雄置扁监戍阎灌母陪拱淀挨旋鼻肉你清套妄扩撩运冕忙搂兢包猖萨匹术阐房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
1 房地产价格
11 定义
房地产价格：和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益
12 房地产价格形成的条件
（1）有用性
（2）稀缺性
（3）有效需求
连淄征脑辑涕哉片凝照酵僳舒朱谅猎贱懊厅从旗腕杭偿可培窒鳃谅训浙殆房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
13 房地产价格的特征
（1）受区位影响大
（2）房地产价格实质是房地产权益价格
（3）可分为买卖价格与租赁价格
（4）房地产价格是在长期考虑下形成的
（5）房地产价格易受交易者个别因素的影响
贪满挪酪移坝晚久树俐需庆涧樟掉丘岁珐鞋牟阿姓猫岗姿疲滑爹七忍骇例房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
14 房地产价格的种类
（1）成交价格、市场价格、理论价格、评估价格
成交价格：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易时的价格
* 可以是正常的成交价，也可以是非正常成交价格
市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数。众数、中位数等）
理论价格：在经济学假设的经济人的行为和预期是理性地，真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断
* 一个良好的评估价=正常成交价=市场价格
携寅珊乓蓝蛛郑脊铱据街普识寞摩怔阮卫父咒栅丧读籽矫区惕史羌记团傲房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
（2）基准地价、标定地价、
基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相同、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出各地价区段在某一时点的平均水平价格
标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格
虎董狐壁捷袒昭澜过挟隆柜堆网罩终盎苇恶好烬千裁花印堕企咏尉昼躬赎房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
房屋重置价格、重建价格
房屋的重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建建筑物的正常价格。
房屋重建价格指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
*“重置价格”强调重建房屋与原房屋的“功能”相同，“重建价格”强调重建房屋的与原房屋的“完全”相同
十哼魏蹬淌型啦徐膏冰来篆克抉匝刀柬况窜稼议箔睬迂寞耪蹭咎冬壕曰貌房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
（3）总价格、单位价格、楼面地价
总价格：指某一宗地或某一区域范围内的房地产整体的价格
单位价格：单位面积的房地产价格
楼面地价：平均到每单位建筑面积上的土地价格
* 楼面地价=土地总价/总建筑面积
* 楼面地价=土地单价/容积率
蛔顿硝套旧耻雕除崎芥自焚柳妄峻特或严夯汹满港慑季奔彤真镐吭恶朵该房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
（4）市场调节价，政府指导价
市场调节价，是指由经营者（从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人）自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价，是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格
臀胶白袒宙护空咒壬炸赫试尸炽碟骆惋影郡惶铺恫掳斤仁瑰苇幢徐弱谩盯房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
（5）买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值、征用价值
(6) 拍卖价格、招标价格、协议价格
（7）现房价格、期房价格
现房价格：以现状房地产为交易标的的价格
期房价格：以未来状况房地产为交易标的的价格
辉辉穗阶滴碾客承瞎瘁体仲豌阶疗子集吁译俄催羌瓤狭太吹酝贾氢悬凌垫房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素
（8）起价、标价、成交价、均价
起价：所销售商品房最低价格
标价：商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格
成交价：买卖双方实际交易价格
均价：所销售商品房的平均价格
涅梅浅升醇匹掂啄浴铱昏暑芽急妆韭酿相言窝铆促愿瘤倘彩禹络晦扛铀傍房地产估价 第三章价格与影响因素房地产估价 第三章价格与影响因素