2021年2021年度户型优缺点分析讲义.ppt

PART 1—从哪些方面进行剖析
PART 2—优缺点撰写举例
PART 3—剖析房型的思路
目录
户型优缺点分析
2021/1/25
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剖析房型的方面

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房型剖析
房型剖析通过以上八个方面
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图例中的楼房采光效果会很好
前后两排楼栋距离大
错落排列，使阳光可以直接照射到
房型剖析
一般西南朝向的房子是属于朝向比较好的，或者是双朝南的房间，都是比较受
客户喜欢的。但是西向的房子在夏天会西晒比较厉害。
朝向
采光
采光的好坏与前后两排的房屋的距离有直接关系，也是所谓的日照间距。在冬
至日那天，前后两排房屋需要获得不低于一小时的的满窗日照。
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动线是指行动的最佳路线。
它可以包括小区内部到大门、公交车站的最近距离、车库到家中的行走路线，各房间的行动距离。最佳的动线距离可成为一个很好的卖点。
左图中的动线距离：
北卧室距离卫生间的位置过长，对于老人 居住不是很方便
卫生间距阳台距离过远，不方便洗晒
不如意的动线距离只会使人看到更多的的缺陷
动线
房型剖析
经过餐厅
经过客厅
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楼层
房型剖析
1-3楼空气换气受阻以及湿度较大，污染也比较严重。因为来往频繁的汽车使得这个楼层空气充满了甲醛、一氧化碳等有害元素
9-11层聚集了大量的灰尘,由于近地面的灰尘随气流上升到一定的高度后，便会向下或是水平散开，而这个高度大概在30米左右，即9-11层之间。此外，9-11层的噪音和电磁辐射也较大
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结构
房型剖析
房屋的建筑结构分为：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（细分为框架结构、剪力墙结构）、钢结构。
1、砖木结构
指建筑物中竖向承重墙的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。 2、砖混结构
建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。 3、钢筋混凝土
指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐浊性强。 4、钢结构
指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。
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剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。
框架结构、剪力墙结构是目前普遍使用的
金谊河畔：框架结构 上海奥林匹克花园：剪力墙结构
钢筋混凝土结构里面，还可以再细分
钢筋混凝土结构
框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。
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客户比较在意客厅是否宽敞、主次卧的面积分配是否合理。如有的主、次卧面积相差不是很大，但这样的房型利用提升空间较大。客户如不需要两个卧室，可以把其中一个设计成书房。
房型剖析
使用结构
格局
面积配比
是指建筑各部分的功能性，比如；工作阳台可以放置洗衣机，储藏室的设计可以用来当鞋柜、摆放杂物。
是指建筑各部分设计是否合理、居住舒适度是否符合人体功能的所需。比如房间内衣橱摆放的位置、各房间的位置是否安排合理合理。
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为了吸引客户，现在的销售方法中使用较多的。附送额外的面积，比如飘窗不算面积，
阳台面积算一半。购房赠送车库。够买复式房型赠送天台或阁楼。
利用率
房屋使用率也就是建筑面积利用率，指房屋的使用面积与建筑面积的比例 ，利用率越高越好。
私密性
私密性”强调个人（或家庭）所处环境具有隔绝外界干扰的作用，可以按照自己的意愿支
配自己的环境，即有控制、选择与他人交换信息的自由。在当今人们日益追求舒适度和
个性化的现代生活中，居住环境的私密性更加受到人们的重视，大家都不希望路上的行
人将自家室内的情况看的一清二楚，或者靠近墙壁就能听见隔壁的谈话声
房型配比
所售房型在整个楼盘中所占的比例。对于稀缺的房型，可以用具体过数据告知客户，让客户有更直观的概念。
附送价值
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