物业经营管理重点要点.doc

物业经营管理重点资料第一章物业经营管理概述 1 、物业管理从传统的物业运行管理服务, 向策略性的物业资产价值管理方向拓展。 P1 2、物业管理又称资产管理, 为满足业主目标, 综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 P1 3、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务, 满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 P1 4、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,可通常出租,可获得经常性租金收益, 是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要载体(特征)。 P2 5 、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 P2 6、零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑,包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 P3 7 、零售商业物业的一分类依据:(1 )建筑规模( 2 )经营商品( 3 )商业辐射区域的范围 P3 8 、零售商业物业分为六种类型 1) 区域购物中心 2) 市级购物中心 3) 地区购物商场 4) 居住区商场 5) 邻里服务性商店6) 特色商店 P3-4 除了上述区分零售商业物业的方法人们还常从另一个角度来区分不管商场的规模多大, 零售商业物业基本上有两种存在形式, (一)是只经营零售业的独立的建筑或建筑群, (二)是某综合用途物业内的一部分 P5 9 、出租型别墅或公寓 P5 (1) 别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同, 通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅, 出现了独栋别墅、郑排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅。甚至“空中别墅”等概念。实际上除独立式住宅外,其他均不具有别墅类产品的独有性。而国外的住宅和别墅是分开的。(2) 公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售,供出租或短期居住。 10 、工业物业:必须保证能源供应和内部运输系统的通畅,还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。 11、酒店和休闲娱乐设施是为了人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑,包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。传统上,这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业,但因为许多这类物业是由房地产开发企业投资建设,其经营活动也与房地产行业密切相关。 P6 12 、物业经营管理服务的目标:从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。物业业主,既包括直接持有物业产权的企业或机构, 也包括这些企业或机构背后的投资者。 13 、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型(1) 管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业,它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。企业的工作重点是在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。(2) 专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式获得维护保养,设立专业型物业管理企业提供专业管理服务提高物业管理企业的劳动生产率和效益。(3) 综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理, 从管理的层次上分为公司管理、现场管理和现场作业。 14 、物业经营管理的层次:物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。(重要) P9 (1) 物业管理: 物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护和维修, 向入住的客户和企业提供服务, 以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业,除了物业管理,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。除了进行物业的日常管理还要执行资产管理所确定的战略方针,以满足组合投资管理的目标。(2) 设施管理:是一种新型的房地产服务业务(3) 房地产资产管理: 从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。(4) 房地产组合投资管理: 房地产组合投资管理视野更加广阔, 包括理解和执行物业业主的投资目标; 评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划; 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置