第三章影响房地产价格的因素.doc

第三章影响房地产价格的因素
第三章影响房地产价格的因素
3-1一般因素
3-2区域因素
3-3个别因素
3-4供求因素
3-1一般因素:
对广泛地区的房地产价格水平有影响的因素
13>.社会因素
(1)人口数量和密度
人口密度的影响是双向的。
(2)社会文明及教育状况
(3)家庭规模
(4)政治安定状况
(5)社会治安状况
(6)房地产投机:房地产投机是一种经济投机,它是利用房地产价格的涨落变化,通过在不同时期买进或卖出房地产,从差价中获取利润的行为。引起房地产价格上涨;引起房地产价格下跌;稳定房地产价格的作用
(7)城市化
(8)心理因素
(7)城市化
城市化,又称城镇化、都市化、,是当今重要的社会、经济现象之一。综合不同学科,归纳出其四种含义:
①城市对农村影响的传播过程
②全社会人口接受城市文化的过程
③人口集中的过程,包括集中点的增加和每个集中点的扩大
④城市人口占全社会人口比例提高的过程
(8)心理因素:
①购买或出售心态
②个人欣赏趣味(偏好)
③时尚风气
④接近名家住宅心理
⑤讲究风水或吉祥号码,如讲究门牌号码、楼层数字等

供求状况:本地区本类房地产的供求状况
经济发展状况
财政金融状况
产业结构变化
税收负担状况
居民收入
物价
居民收入的真正增加(非名义增加),意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格的上涨。
①衣食都较困难的低收入者的收入增加
②中等收入者的收入增加
③高收入者的收入增加
边际消费趋向,是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

土地制度、住房制度:房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。
城市规划
房地产价格政策:房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。
税收
交通管制
行政隶属变更
特殊政策
房地产价格政策抽象看可分为两类:一类是高价政策,一类是低价政策。
抑制房地产价格的措施主要有:
①制定最高限价,规定房地产交易是不得突破此价格
②制定标准价格,作为房地产交易时的参考
③政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地产,特别是通过土地供应,以增加房地产的供给,从而平抑房地产的价格
④征收房地产交易税或增值税
⑤建立一套房地产交易管理制度
3-2区域因素:
指对房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征。
影响居住房地产的区域因素
影响商业房地产的区域因素
影响工业房地产的区域与因素
3-3个别因素

(1)位置:房地产位置优劣的形成,一是先天的自然条件,二是后天的人工影响。即自然地理位置与社会经济位置之别。自然地理位置和经济地理位置,都会随时间发生变化。估价时要用发展的眼光。
(2)面积:面积适中有利于土地利用则价格较高
(3)地形地质地势条件:地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力,特别是指在保证地基稳定的条件下,建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力;地形是指同一块土地内的地面起伏状况;地势是指本土地与相邻土地的高低关系,特别是与相邻道路的高低关系。通过影响房地产的建造成本来影响价格