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2013南沙黄山鲁项目整体定位与发展战略
南沙黄山鲁项目
整体定位与发展战略
谨呈:
深联地产
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由于未经过市场调要与详尽的研究分析,本资料的结论与分析不能作为***的正式成果。
市场调研与数据收集情况
项目顾问工作阶段划分
整体定位及发展战略
(中期汇报)
启动区策略与物业发展建议
(终稿汇报)
市场调研阶段
项目地块查勘
案例分析
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
2013/06/29
2013/07/23
2013/05/21
项目界定及目标分析
区域分析
市场分析
消费者分析
竞争分析
项目整体发展战略
项目定位
规划排布建议
财务测算
根据客户意见对报告进行完善、修改
进行规划交底,参与规划跟进
市场调研阶段
项目整体定位及工作内容回顾
大盘开发模式、分期建议
启动区策略及定位
启动区物业发展建议
财务测算
2013/05/31
报告思维导图
客户目标
项目条件
项目理解及核心问题
市场分析
消费者分析
整体定位与发展策略
项目理解
市场机会分析与项目发展战略
定位与策略
主要的研究内容
中期成果汇报思路
区域背景分析
开发建议
竞争分析与发展战略
规划、开发建议与经济测算
项目理解
区位
??
核心问题
地块
??
广州市区
一小时车程
南沙港高速
番禺大道
京珠高速
虎门高速
南沙客运港
香港
一小时航程
东莞半小时车程
深圳一小时车程
珠海、澳门
一小时车程
本案
西边入口
东边入口
地铁
4
号线
南沙中心
【
区位交通
】
项目位于广州最南部南沙区黄山鲁森林公园内,周边道路通达性好,但目前项目地块内缺乏公共交通,进入性一般
项目离广州市中心一小时车程,离南沙中心区十分钟车程
区域交通网络成熟
南沙港快速干线
京珠、虎门高速
地铁
4
号线
南沙港客运码头
内部交通一般,公共交通进入性较差
地块离最近的市政主干道约
2
公里
目前只有公园内部道路通达,无规划市政路和公交站点进入
广州市
南沙区
【
经济指标与四至
】
项目占地
522
亩,容积率较低,地块内外均为绿色山地坡地,中部大面积水库,具备郊区景观大盘潜力
经济指标
总占地面积:
522
亩
用地性质:一类居住用地
容积率:
03>.8-
限高:无
地块四至
外围是黄山鲁森林公园
内部为白灰田水库
白灰田水库
大致红线范围
地块红线
白灰田水库
山体
【
地块优势
1】
地形地貌丰富,坡地为主,私密性佳,中部湖体可利用率高,开发空间大,并且可东南向望海
现有湖面
可扩展湖面
湖边坡地
湖体面积

万平方米
湖岸线长

千米
海景视野
东南向望海
内部低洼
【
地块优势
2
】
占地
1200
多公顷的黄山鲁,生物植被覆盖率达
%
,物种丰富,负离子含量极高,生态资源极佳
整个公园占地约
1200
多公顷,主峰海拔
295
米,是
广州南部地区的最高峰
,可以俯瞰南沙全景
动植物生态资源
维管植物
460
种,其中野生植物
434
种
鸟类
41
种,
鸟类密度在广州各森林公园中最高
两牺动物
8
种
爬行动物
14
种
黄山鲁森林公园内空气中的负离子含量达到
5000
个
/
立方厘米,比广州市的平均值
426
个
/
立方厘米高出
10
倍
鸟类
植被
京珠高速
地铁四号线
南沙区政府
4
5
6
7
8
9
10
11
虎门大桥
港前路
3
进港大道
1
2
休闲旅游配套区
九王庙
南沙游艇会
天后宫
南沙高尔夫
【
地块优势
3】
周边旅游休闲景点丰富,度假设施高端,项目坐享区域内旅游休闲资源较为成熟的优势
【
地块劣势
1】
地块地理位置隐蔽,公共交通通达性较差,半径
2
公里内缺乏市政配套
区位较为隐蔽,交通不便,从最近的市政路进入地块有
2
公里多路面距离
缺乏公共和生活配套,地块半径两公里范围内基本无配套
黄山鲁公园开发十年,内部缺乏基本配套
2KM
南沙高尔夫
南沙小学
金业小学
南沙科技馆
华盛隆商场
时代影院
南沙海港大酒店