保利梧桐语全年营销方案.ppt

保利梧桐语全年营销方案.ppt2012年全年营销方案目录contents二、2012年项目营销目标三、2012年操盘背景展望四、2012年营销工作思路一、2011年工作得失总结五、2012年销售推盘计划自省方能自醒·1·-市场起伏、策略制定、企划与销售执行-·1·-:因2011年全国新建住宅价格指数未公示,2011年1月-9月为北京新建住宅价格同比指数数据来源:国国家统计局公布数据2011年初出台“史上最严厉”的调控政策,调控着手点“堵”大于“疏”,意以压制需求达到遏制房价过快上涨目的2010年4月起至目前,调控政策已持续近两年政策调控2011年1-11月,全市商品住宅整体供应650万方,对比2010年同期()%,趋近年底,开发商为冲击年底指标,竞相推盘上市;2011年1-11月,全市商品住宅整体成交392万方,对比2010年同期()%,限购落地之后,购房者纷纷观望,整体市场寒气逼人;2011年1-11月,全市商品住宅成交均价10642元/平米,对比2010年同期(10242元/平米)%,在政策收紧的情况下,曾尝试多种方法也未能跑量的开发商,不得不面对现实,降价寻找出路。调控之下市场由普遍的“量升价高”迅速转入品牌品质项目降价求量,普通项目难以去化的局面,成交量下滑明显,以品牌项目主导的成交均价也仅与去年基本持平2011年1-11月全市商品住宅供销走势04年至今全市商品住宅供销走势市场走势数据来源:通过南京网上房地产整理2011年以来,代表品企受市场大势影响巨大,纷纷降低姿态以价博量,但市场反应仍不乐观典型品企表现品牌房企:苏宁置业代表项目:苏宁睿城项目体量:40万方(住宅)2011年销售总量:::17200元/平米项目简介:项目占据新江东板块核心区域,,,取得去化70%的成绩。目前在售95-216平米户型,推出购房赢取8000-20000元的苏宁电器卡活动。品牌房企:中海地产代表项目:凤凰熙岸项目体量:::20亿元在售均价:27000元/平米项目简介:河西品质标杆,(相比上期无上涨)去化160套,去化50%,是近期高端改善市场去化成绩最为优异的项目。目前凤凰熙岸主要在售商铺。品牌房企:万科地产代表项目:金域蓝湾项目体量:54万方(住宅)2011年销售总量:::13000元/平米项目简介:在售二期高层,装修标准为2000元/平方米,折后均价约13000元/平方米。目前,售楼处实际成交均价已低至11000元/平米(2000元/平方米精装)。品牌房企:绿地集团代表项目:紫峰公馆项目体量:18万方2011年销售总量:::10800元/平米项目简介:首期与2011年10月底开盘,11月27日加推212套,折后均价10800元/平米当天去化51套。目前项目以持续销售上批推售房源为主。·1·Part2策略与企划执行Step1Step2Step3关键词“品牌”前世即为别墅,今生又有宝地,央企名门,悬念入市,为项目定个“高端”调子。不论炒作或国宝活动,都加深高端的形象。关键词“法式”江宁唯一的纯法式住区,低质片区为何突现高端住宅,梧桐语为你细细道来,为精工而法式景观,为胜景而法式香溪,为阔绰而法式花园,为时尚而法式环保。关键词“开盘”也许是今年最后一次开盘,恰消费者等年底的含糊心里,迅速传播节点与强调珍贵。--