合肥天晟海洲景秀世家营销策划报告.doc

天晟海洲·景秀世家营销策划报告之一·项目回顾市简介历史文化涵与底蕴一、地理位置位于省中部,地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部。江淮分水岭南测,巢岸,淝河之水穿流而过。二、“”地名的由来“”名称之由来,说法有二。北郦道元《水经注》云:夏水暴涨,施(今南淝河)合于肥(今东淝河),故曰。这是一种说法。唐代有人提出另一种说法,淝水出鸡鸣山,北流二十里分而为二,其一东南流(南淝河),经过这里入;其一西北支(东淝河),二百里出寿春入淮河。《尔雅》上指出“归异出同曰肥”。二水皆曰肥,合于一源,分而为二,故曰。三、的历史沿革历史悠久,自置县,至今已有2200多年的历史。置县,属郡。曾为治。西晋属郡。东晋改汝阴县。隋初复改县,为庐州治所。宋为庐州,元为庐州路,明为庐州府治。清为江南省庐州府治,1912年废县,分置肥东、肥西县。1952年成为省会。1988年辖东市、西市、中市、郊区4区和长丰、肥东、肥西3县。2002年市区调整并扩大围,更名为庐阳区、瑶海区(含新站综合开发实验区)、包河区和蜀山区(含经济技术开发区、高新技术开发区)四区,三县不变。由于北接中原,南近江南,历为军事重镇和兵家必争之地,自古就有“江南唇齿,淮右襟喉”,“江淮首郡、吴楚要冲”之称。尤其是三国时期吴在长达32年之久的交兵,为留下了逍遥津、教驽台、三国新城等众多的三国遗迹。悠久的历史,造就了众多的名人。影响较大的有包拯、鸿章、段祺瑞和首任巡抚铭传、诺贝尔奖获得者振宁等。因此,又有“三国故地,包拯家乡”的称谓。地方文化****俗一、城市各区域在居民心目中的印象“风扇型”的城市空间布局较有特色,(即以东区、北区和西南区三片“扇叶”环绕老城区),因此,一般居民均****惯于以东区、北区、西南区和老城区的概念来区分城市的不同区域。老城区:即环城公园以的区域,也是老城墙的区域。。是1952年成为省会时城市的大致规模。由于长期以来一直以此为中心发展,至今已成为城市的商贸、金融、服务、文化、行政的综合性中心。在市民的心目中,它的中心地位无可替代,却又拥挤、嘈杂、交通不便。东区:是的老工业区,以纺织、机械、化工等工业门类为主,空气质量较差,环境杂乱,建筑老旧而缺乏特色,居民素质和经济收入较低,治安状况不佳。近年来沿靠近老城区的位置和交通干线——长江东路附近以及新站开发区发展较快。但在一般居民的心目中,它的落后、低档次和治安差的形象却难以根本改观。北区:和东区的情况类似,是原规划中的仓储区。由于距老城区较近,近年来住宅建设速度较东区为快。西南区:是市老的文教区,基础较好。随着城市规模的不断扩大,它也涵盖了高新、经济、政务文化三大开发区。原区生产性企业“退二进三”、“退二进区”的比例也较多,是城市最有活力的区域。在一般居民的心目中,西南区的概念等同于较高的档次、较好的环境以及较优越的文化氛围。二、地方性、区域性禁忌是个新兴的城市。1952年成为省会时,只有五、六万人。外来人口比例相当大。相应的地方性、区域性禁忌也就较少。三、重视教育成为城市文化的显著特征目前市拥有大学生的比例仅次于、、,位于全国第四位。市民普遍重视子女教育,教育投资蔚然成风。,按可比格价格计算,%。∶∶。按户籍人口计算,人均GDP突破10000元,达10562元,比上年增加1288元。,%。,%。2003年全市城镇居民人均可支配收入7785元,增长9%;农民人均生活消费支出2060元,%;,。综上所述,市的经济发展尚处于欠发达阶段;市作为省会,在全省中的人口和经济集聚能力也较弱;城乡发展不均衡,城乡居民收入差距较大;市居民生活水平与主要省会城市相比有一定的差距;城市化水平在全国处于中下游的地位。竞争环境分析宏观竞争背景分析近年来,随着国民经济的持续增长,城市化进程的加快,居民收入的增加,以及国家宏观经济政策的综合作用下,市房地产开发市场连续8年保持了持续健康快速发展的良好局面。2003年,市房地产开发市场继续呈现出投资增长、结构改善、品质提高、服务改进、市场活跃、产销两旺的特点。2003年创造了历史最高水平,当年,,%;,%;,%;,%;销售面积284万平方米,%;,同比增长9