国际大厦策划报告.doc

国际大厦策划报告第一部分市场分析篇某地区写字楼整体市场分析 某作为高科技企业的集中区域,海淀区对高科技企业的税收减免,白颐路的完成到北四环通车,大大完善了软硬件环境,,市政府制定了某“三年大变样”的实施方案,三年来某总的变化确实是前所未有的。第一个变化某园区在全国实施科教兴国战略的地位,并形成了吸引力,这是三年变化中一个非常重要的方面,按照方案,产业发到今年的年底,应该完成技工贸总收入1600亿元,但是在去年年底已经实现2014亿元。第二个变化是房地产和基础设施的建设变化,最突出的是从原来滞后的状况到现在大踏步的跟进,这是三年来最突出的变化。这里包括两个容,一是产业发展建设基地的建设,如某西区的改造、清华科技园、北大科技园等12项重点建设项目;二是基础设施的建设,近三年来,园区改扩建的道路远远超过了三年大变样的实施方案,除了白颐路、学院路、北清路等主干线14条以及快速路目标已经完成外,还有其他支干线,总计是20多条道路,120多公里。另外,铺设电信管线200多公里,天然气管道170公里,热力管线11公里,启动了清河、肖家河污水处理厂、永丰污水处理厂前期建设工作也正在进行。第三个变化是制度创新,有代表性的是《某科技园区条例》的颁布实施。第四个变化是某国际化的进程比较明显,如留学生、跨国大公司的进入。最后带来的结果,就是整体高新技术产业的发展。应该说,现在某园区已经形成了比较好的发展势头。某地区是高科技产业发展的重点区域,该地区办公的高科技公司对楼宇的硬件设施要求较高,除对综合布线、中央空调、不间断供电等基本要求外,大型跨国IT企业还对诸如微波通讯、全球***等也有要求。到今年,随着融科资讯中心A座、数码大厦等符合国际公司办公需要的甲级写字楼项目的投入使用,某地区缺乏高档写字楼项目的情况有所改观。可以说,某正处在向国际化转型的过程之中。区域市场分析本项目位于某西区二号地,该区域西区位于市海淀区海淀镇,规划围东起某大街,西至彩和坊路,北起北四环路,南至海淀镇南街。。它北临大学、清华大学、圆明园,东临中国科学院,西与颐和园、西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的某核心区,交通条件良好,人文环境优越。是市"十五"规划中科技园区建设的重点项目。主体功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主,并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务功能。某西区将不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构的汇集地,还将汇集为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构。在这里,我们提出”某第一商务区”概念由此应运而生。某西区将成为开展高科技产业活动"窗口"和与国际经济接轨的基地。某市场供量分析写字楼供量分析:目前某办公用房总量,包括酒店、商住公寓等共有193万平方米。当前空置办公用房总量近36万平方米,整体出租率在80%左右。预计2002年将有40万平方米的写字楼投入使用,2003年约有近80万平方米的写字楼投入使用。今年写字楼销售分析:今年写字楼市场上出现了一些多元化的写字楼产品,令人耳目一新。1,是以住邦2000为代表的经过住宅改造的新型写字楼,目标客户主要针对小型创业企业、外地驻京企业,推出后取得不俗的业绩。以某长远天地为代表的“公司公园”商务公寓大量上市,由于配置较好,可以量身定做,与一般的中小型写字楼相比,功能较多,花费比较低,因此受到投资买家的青睐。以联想融科中心为代表的高科技物业的兴起,注重高科技客户特殊的通讯需求以及人性化方面的需求,诸如新风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都更胜一筹。这些产品的出现标志着写字楼市场从“以产品为核心”开始转向“以客户为核心”。商务楼或商务公寓与写字楼相比,改变了纯写字楼的市场形象和办公功能,更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能;与商住两用公寓相比,更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围。较低的价格和较高的按揭是这些处于起步阶段中小公司看好的原因。外地企业机构大举入京,与外资企业机构一道成为写字楼租售市场不容忽视的重要力量;写字楼投资性买家重出江湖,并呈现出外资机构、资机构带动国中小买家进场的特点;随着写字楼产品层次、类型的丰富,写字楼市场已逐渐进入以销售为主的销售时期。某客户群购买分析某地区2001年新增企业3060家,2002年新增企业不低于3000家,一直到2003年之前,某写字楼供给的存量增加比例,不会高于新增企业注册的比例,也就是说,连续若干年间形成的写字楼供给缺口,要在2004年才能够持续地得以弥补。目前某写字楼市场的供给远远小于需求,这种供需的不平衡可分为两个层次,一个是总量,一个是服务的水平。在未来,某