东莞三旧改造步骤及地价款的确定解析.ppt

东莞三旧改造流程及地价款的确定解析一、项目改造类型及现状东莞市三旧改造项目的前提条件一:标图建库。即:各镇区三旧办将该地块列入标图建库的范围内。二:控规为商住。一、项目改造类型及现状二、东莞市三旧改造项目流程二、东莞市三旧改造项目流程项目属于原土地使用权人自行改造中的有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造类,且属于按照控规进行“三旧”改造的情况,按政策规定项目不用编制“三旧”改造单元规划,项目只需按照改造方案审批程序开展报批工作。其改造方案申报审批流程如下:三、东莞市三旧改造项目流程时间节点四、土地出让金标准(一)非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准:第一类镇街为1000元/m2;第二类镇街为600元/m2;第三类镇街为400元/m2(以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价)。(二)商业改为商住用途的补缴土地出让金标准:第一类镇街为500元/m2;第二类镇街为300元/m2;第三类镇街为200元/m2(以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价)。(三)不改变用途的经营性用地申请提高容积率,补缴的土地出让金标准参照第(一)执行。(四)宗地补缴土地出让金由宗地所在镇街类别的楼面地价乘以宗地拟改造容积率所得。五、地价款的确定(一)(政府、国有企业、镇属企业资产)的情况下,计算公式为:地价款起始价=(新规划条件下出让地块的市场评估价-拆迁补偿评估成本-集体物业补偿成本-配建并无偿移交公共设施成本)×(政府、国有企业、镇属企业资产)的情况下,计算公式为:地价款起始价=公有资产市场评估价+(新规划条件下出让地块的市场评估价-拆迁补偿评估成本-集体物业补偿成本-配建并无偿移交公共设施成本)×起始价系数五、。,涉及物业补偿的,按照以下公式评估确定:物业补偿成本=(单位楼面地价+单位建筑面积建安成本)×建筑面积其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。,即集体经济组织取得的补偿物业的建造成本,具体按照以下公式评估确定:物业补偿成本=(单位楼面地价+单位建筑面积建安成本)×,如涉及单一主体为政府承担的综合整治工程,按镇人民政府(街道办事处)确认的工程估算价计入该项予以扣除。。、“工改工”(M1、M2、W)的起始价系数不低于40%,“工改居”、“工改商”的起始价系数不低于70%,“工改M0”的起始价系数不低于50%。两种及以上情形混合但能分别评估的,则分别适用不同的起始价系数;两种及以上情形混合且不能分别评估的,按照土地面积占比确定起始价系数。五、地价款的确定注意