物业工程部设备维保条例.doc

物业工程部设备维保条例一、供电系统中变配电设备的维修保养干式变压器无需进行每年一次小修,仅需对其外部进行除尘和检验即可。(1) 高压室内的避雷器,每年至少进行一次特性实验。(2) 供电系统的接地网,防雷接地系统的接地电阻测试,每年至少进行一次。其接地电阻值应大于5伏或满足设计要求的数值。(3) 备用柴油发电机组每两周启动一次,每次10分钟左右,如果一年中未投入过运行,则应进行启动运行特性实验一次,每次不少于30分钟。(4) 其他应急备用电源每年保养1-2次,特殊情况可增加维修次数。(5) 应急照明灯具如一年内未投入过运行,则应保养一次。点燃时间为20-30分钟或根据产品特性指标进行操作。(6) 主供配电室变压器每5-10年进行一次大修;一般浸油式变压器每3年取油样做化学分析。(7) 高压配电设备的维修周期,由当地供电部门规定,一般为1-2年一次。(8) 其他供配电的维修周期,依具体情况按设备产品说明书要求,由技术工程部自行决定。二、电梯的维护与保养电梯的使用和维护,始于电梯安装完毕和正式验收之后,为确保电梯的安全行驶,必须建立正确的维护保养及管理制度,每个维修人员必须按照所制定的制度执行。1、每周对主要安全设施和电气控制部分进行一次检查,机械部分的检查和润滑。2、每三个月对其较重要的机械和电气设备进行细致的检查,调整和维修。3、每年组织有关人员,进行一次技术检查,检查所有机械、电气、安全设施的工作状况、修复、更换磨损严重的零部件。4、根据使用情况,可在三至五年内,进行一次全面的拆卸清洗检修。5、根据电梯运行性能,确定大修期限。6、每年检查一次电气设备的金属外壳接地或接零装置,接地电阻应少于4欧姆(Ω)。7、每年检查一次电气设备的绝缘电阻、阻值不得小于每伏1000欧姆(Ω)。8、将发生的故障、检查的经过、维修的过程作详细的记录。9、电梯正常工作条件、应符合电梯技术条件中的有关规定。10、机房内应当干燥,与水箱和烟道隔离,通风良好,机房顶应有保温层、寒冷地区应考虑采暖,并有充分的照明(照明电源与控制线路分别敷设)。机房温度不易过高。11、井道内除规定的电梯设备外,不得存放杂物。12、机房和井道需保证没有雨水侵入的可能,去机房诉通道不得有障碍物。13、用于清洁的物品油泥抹布等易燃品,必须随时清理、并贮存在金属容器内。三、空调系统的维修和保养机组的操作人员,不仅应熟悉机组的工作原理、性能、构造、操作运行和调节方面的基本知识,而且还应熟悉和掌握针对机组部位的定期和日常维护、保养规划,使机组始终保持良好的运行状态,以延长机组的使用寿命。空调制冷设备通常是按自动运行来设置的,因而带来了忽视必要的预防管理直到发生故障的问题。为避免此问题,设备在运行过程中一旦出现某种故障,应记录有关仪表显示的参数值和故障发生的现象,并根据实际情况和已掌握的运行经验来加以剖析,找出发生故障的原因和部位。四、空调制冷系统的维护与保养1、离心式冷水机组的维修与保养。离心式冷水机组全面连续使用时间一般为4—6个月,其余时间进行停机维护和保养:(1)确认抽气回收装置各设备的可靠性,使抽气回收装置能可靠运行。(2)检查油泵和油系统。排除油泵在日常维护保养中发生的故障原因,检查油泵中转子与定子间隙及齿轮对润滑片的腐蚀情况,并修复或更换。检查并清洗油冷却器,并对油冷却器进行通水实验。检查润滑油系统的外接油管、阀门、油过滤器等是否完好畅通。(3)检查或更改制冷工质和润滑油。(4)应对离心式压缩机的气密性、转子平衡和振动、径向滑动轴承与推力轴承的间隙、齿轮齿合状况、压缩机流道积油状况等进行检查。(5)对进口能量调节机构进行必要的保养。(6)对蒸发器、冷凝器进行检查和保养。检查项目:传热管是否有泄露;水流程是否有短路;浮球阀浮降机构能否正常工作;传热管水侧腐蚀情况等。保养项目:排尽冷冻水和冷却水,以防止冬季发生冷冻事故;排出制冷工质;对蒸发器、冷凝器等进行干燥除湿处理,以出去进入水分;对传热管内壁进行清洗,以除去水垢。2、螺杆式冷水机组的维护保养螺杆式冷水机组维护保养的主要内容,包括日常保养和定期检修。定期的检修保养能保证机组长期正常运行,延长机组的使用寿命,同时也能节省制冷能耗。对于螺杆式冷水机组,应有运行记录,记录下机组的运行情况,而且要建立维修技术档案。完整的技术资料有助于发现故障隐患,及早采取措施,以防放障出现。(1)螺杆压缩机螺杆压缩机是机组中非常关键的部件,压缩机的好坏直接关系到机组的稳定性。,一般都需要请厂方来进行维修。(2)冷凝器和蒸发器的清洗水冷式冷凝器的冷却水由于是开式的循环回路,一般采用的自来水经冷却塔循环使用。当水中的钙盐和镁盐含量较大时,极易分解和沉积在冷却水管上而形成水垢,影响传热。结垢过厚还会使冷却水