上海房地产市场月的报2月刊-研发中心.doc

同策观点——1月百城房价涨1%,改善需求将拉动房价继续上涨2013年2月1日,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年1月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平米,%,自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨,,其中64个城市环比上涨,35个城市环比下跌,1个城市持平。百城房价连续第8个月上涨的三大原因2013年1月百城房价涨1%,从原因角度来讲,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,主要可分为三方面:第一、2012年房地产调控政策“外紧内松”的市场特征,政策层面“微调”刺激自住需求大量入市,从而导致市场基本面逐渐开始好转,基本面好转势必会带动价格降幅收窄,甚至出现涨价的现象。第二、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨,结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。数据显示,2013年1月十大城市住宅均价为16417元/平米,%。具体来看,北上广深四个一线城市涨幅均超过2%。从同比来看,%,连续第3个月上涨,。第三、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动,以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市,导致一些投资客瞄准高端楼盘集中购买,短期内导致市场放量增加,导致市场成交均价结构上持续走高。2013年:鼓励改善型需求入市将带动房价上升从近两年房地产市场发展过程来看,由于市场压抑了许久,2012年以来的政策微调定向宽松已使楼市基本面逐步好转,在此市场背景下,“暖冬”与“翘尾”行情出现。这得以让开发商有喘息的机会。有实力的高周转企业、央企地产企业早已开始融资、拿地提前布局下一轮市场发展机会,局部“日光盘”、“地王”现象重现,又让市场多了一些色彩。从当前市场表现来看,一旦政策面出现“微调”松动,开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看,“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题,通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。从全国来看,房价不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。2013年1月18日,国家统计局发布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示:与上月相比,70个大中城市中,上涨的城市有54个。与上年同月相比,70个大中城市中,上涨的城市有40个。房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从房价上涨的背后因素来看,政策微调定向宽松是房价上涨前提,市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础,企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲,开发商“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交,以改观2012年“以价换量”导致的企业利润率下滑的现状。从个案价格变化情况来看,2012年上半年全国市场尚有10-20%甚至更大幅度的降价的现象,但到下半年已基本没有。从当前来看,在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下,政策面不再强调促使房价合理回归,同时在2013年鼓励改善型需求入市,在市场基本面开始出现逐步好转的市场背景下,房价不可能重回大幅降价的市场环境。2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素,将进一步影响未来房价向小幅上涨的道路迈进。从开发商定价角度来讲,当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势,今年上半年仍然会保持这样的趋势,但是到了下半年,如果政策面没有发生变化,在基本面回暖、通胀预期不断加大的市场背景下,那么有可能就很难再出现促销降价的现象了,房价会走上持续上涨这样的通道。房价持续上涨将倒逼长效调控机制出台尽管短期内房价仍然表现为小幅上涨的迹象,但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此,在基本面逐步好转的市场背景下,在推进城镇化过程中,如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。从政策面变化趋势来看,一旦房价出现报复性反弹风险,政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是,从政策或制度走向来看,以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计,必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向,以此达到房地产市场“去投资化”的目的。回顾过去几年,楼市调控政策一旦略有松动,市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转,开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻,房价随即也会面临反弹的压力。从经验与现实面对的问题来看,我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看,今年房地产市场全面反弹的可能性不大,但是,我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对,而应该未雨绸缪,建立房地产市场调控的常态化