成都法官大厦物业管理建议方案.docx

成都法官大厦物业管理建议方案成都法官大厦物业管理建议方案第一章成都法官大厦概况成都法官大厦(含审判庭下同),是由成都市政府筹资建设的,大厦落成于成都市抚琴西路109号。成都法官大厦总建筑面积近3万M2,其中:法官大厦地上15层(其中15层是半层,是后加的),地下2层,建筑面积约15000M2,;审判大庭5层建筑面积10277M2;接待站4300M2。大厦主要设计功能为成都中级法院办公用写字楼和审判庭。大厦是一座现代智能化办公大楼 ,其建设目标是高效、保密、节能、安全、便利办公,其系统设计原则是:分散控制、集中管理;其设计要求是:成熟性、先进性、开放性、适用性、经济隹 ;该弱电系统的承包商是四川省环视业总公司 ;大厦主要设备均由美国、日本和德国等发达国家进口 (详见表一”成都法官大厦主要设备清单”),设计外型美观,装修档次高,是一座庄重肃穆的高档法官办公大厦。成都法官大厦1999年竣工,投入使用;运行两年基本正常。弱电系统正在逐项调试交付,预计9月底可全部完工交付使用。成都法官大厦主要设备清单(表一)序号名称型号功率(KW)制冷量(KW)ELLAR11001加拿大18数字交换机350T15加拿大19路由器ASN220服务器RS60002美国21计算机20022投影仪223会议系统1美国24大屏幕LED2托普25UPS爱克赛40KVA1美国26免维护电池(组):根据成都市法院提供资料整理第二章成都法官大厦拟定物业管理模式一、物业管理的性质、目的和意义物业经营管理按社会产业划分是第三产业 ,是服务性行业。物业经营管理首先是对”人”的服务 ,其次才是对”物”的经营管理。以对”人”的服务为核心,由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员,运用现代科学技术手段,对受托经营管理的物业进行代租代售,对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时经过良好的经营管理一为业主创造更高的经济效益;二使业主的物业安全完整,延长使用寿命,达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。二、中国当前的物业管理模式当前中国物业经营管理中,主要有三种模式:(一) 白建白管即房地产开发商(或建设单位)将白己开发建设的物业设立一个附属部门,分离出一部分多余人员,进行物业管理,由于物业管理是附属部门,产权不清晰,管理者没有实践经验,员工未经过专业培训业务生疏。因此很难进行良好的物业管理 ,更难以达到国家规定标准。因此采用白建白管方式的越来越少,而且随着市场经济的发展必然会逐步消亡。(二) 合资或合作管理1、合资管理,即房地产开发商作为股东,与经验丰富的专业化物业管理公司,共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司,来经营管理其新开发的物业。这一模式符合国家”社会化、专业化、产权清晰、两权分离”的规范要求和发展方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况,进行及时的维修维护,以利于提高工作效率,减少人力、物力、财力的浪费;另一方面有利于物业管理公司经过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意,物业保值、增值,提高经济效益之目的。因此当前米用这一模式的越来越多。2、合作管理,即开发商或物业产业产权单位,选择一家经验丰富的专业化物业管理公司,以房地产开发商或物业产权单位为主 ,共同成立物业管理委员会,领导和决策其物业管理的大政方针;由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权 ,经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理白主权 ,这样优势互补,更有利于物业管理公司的良好运转。(三) 委托管理物业采用委托管理模式,是与国际规范管理模式接轨的一种模式。当前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理 ,真正实现了所有权和经营权的两权分离,做到了产权清晰,权责明确。业主和用户(经过业主委员会)有更大的监督权、物业所有权和使用权;物业公司有更多的经营管理白主权,有利于物业的经营管理。可是由于当前尚认识不足,了解不够,往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑 ,还有开发商考虑富余人员安置等因素。当前委托管理模式采用还不广泛 ,然而随着市场经济的发展,委托管理