地产市场报告-龙润山庄别墅项目前期市场报告.docx

地产市场报告-龙润山庄别墅项目前期市场报告.docx龙润山庄别墅项目前期市场扌艮告ARUN•上海安瑞投资咨询有限公司2004年"M月目录第一部分 4政区 5济环 5文环 8通环 9费环二、行划三、经境四、人境五、交境六、消10第二部分15第三部分徐 州………别墅市场研% 23一 、徐州别墅市 场综述 23别墅区域分布研2527!1!29第四部分474747SWOT 50附:项目投资财务可行性分析(框架) 56第一部分宏观环境一、地理环境徐州位丁•东经116°22,北纬33°43,—34。58=在江苏省的西北部,地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里,南北长约140公里,总而积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户,北国锁钥,中原屏障Z称。徐州市位丁•华北平原的东南部,域内大部分为平原,少数丘陵山地,平原总地势由西北向东南降低,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30-50米Z间。徐州境内河流纵横交错,湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西,,由丁•东西狭长,年气温14度,四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。四季Z中春、秋季短,冬、夏季长,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划徐州总而积11258平方公里,占江苏省总而积的11%,其东西长约210公里,南北宽约140公里,其规模为江苏省五个特大城市Z-o徐州下辖五区、四县以及两个县级市;五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区;四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县;两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包閑,位于中心地段;但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境2004年1-10月份,徐州经济继续保持良好的发展势头,工业生产加快、产销衔接良好,投资、出口、消费三大需求保持旺盛,居民收入稳步提高、市场物价继续攀升,财政收入平稳增长、金融存贷持续增加,全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。1、工业生产加快产销衔接良好工业生产快速增长。1-10月份,全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有(规模以上),%,。工业生产的主耍特点:一是重:£业生产增势强劲。今年以来重T业一直以较快的速度增长,1-10月份,,%,。二是外商及港澳台投资企业、其他类型企业增速加快,股份制企业保持稳定。1一10月份,外商及港澳台投资企业、%%,。,%o三是私营经济发展迅猛。1-10月份,,%,增幅高于全市平均水平5个白分点。四是大企业、集团的带动作用依然较强。1一10月份,全市30家大企业、大集团生产势头良好,,%,其增幅超过全市平均水平。五是市区工业快于六县(市)工业。1-10月份,市区、六县(市)、,%%。产销衔接态势良好。1T0月份,全市丁•%。2、 三大需求保持旺盛投资继续保持较快增长。1—10月份,,%,其中,,%o在国有及其他单位投资中,基本建设、%.%%。进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来,我市把对外贸易经济作为加快徐州经济发展的第一要务来抓,加大招商引资的力度,对外贸易呈现持续快速增长的态势。1—10月份,,%,,%O协议外资、实际利用外资增幅有所回落。,%;,%。消费需求回升加快。10月份,全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机,大力开展各种促销活动,商品销售和餐饮业较为火爆,带动消费品市场较快增长。10月份,,%o1-10月份累计实现