地产市场报告-房产项目可行性分析报告内容.doc

地产市场报告-房产项目可行性分析报告内容.doc房产项目可行性分析报告内容可行性研究应包括•以下内容:项目决策背景及摘要一、 外部环境1、 城市发展规划与土地的关系及对项冃开发的影响,如:交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;2、 土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方而的地位。项冃渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;二、 内部因索1、 项冃启动对公司未来儿年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项冃);2、 公司进入重点区域市场、项冃合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;3、 从公司未來的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;第一部分:项目概况一、 土地位置土地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项冃在该城市的区位图,标记出土地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市屮心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主耍中心区域办公/商务/政府的关系)。二、 土地现状1、 四至范围;2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;3、 地面现状,包括土地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地而积;4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项冃开发进度的影响;5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;地形地貌图,主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、 项冃周边的社区配套(-)周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况(1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;(2) 土地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的丁程。附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;2、 教育:大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主耍商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图:生活设施分布图,具体位置、距离。(二)土地周边3000米外但可辐射范围内主耍社区配套现状四、 项冃周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主耍变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物屮心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套(都耍说明距土地距离、成本、接入的可能性)1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与土地的关系(影响)。2、 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临吋施工用电:现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。6、 燃气:现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。7、 供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近儿年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分:法律及政策性风险分析一、项冃用地取得土地使用权的法律手续现状描述(-)项冃用地现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的他项权力(如抵押权)4、 土地