张江总部办公案例研究项目研究.ppt

★张江集电港世和商务中心展想广场矽岸国际张江创新园莲花研创广场科研用地办公用地目前区域内主要在租/科研性质用地项目:张江集电港、世和商务中心、张江创新园、惠生中心、莲花研创广场办公性质用地项目:张江大厦、展想广场、矽岸国际、张江集电港一期科研用地性质总部型办公市场项目基本概况用地性质项目名称建筑年代开发商占地面积(万㎡)总建筑面积(万㎡)层数单层面积(㎡)目前状态租金(元/㎡/天)科研用地张江集电港2005年上海张江集成电路产业区开发有限公司3752503F多层、6-10F小高层多层500-1600小高层1500-----5F、10-11F530--、13F小高层多层250-500已全部售罄并出租完毕——惠生中心2012年惠生集团————小高层2100-,装修4,(集团)有限公司————4-5F2000-2300销售为主,-,总建面达250万方,包含3层的独栋型总部办公、小高层办公,当前以出租为主,不同期数产品因建筑年代、产品差异,租金差异大;单栋面积在1500-5000㎡。张江创新园、世和商务中心总建面均在10万方左右,目前均已售罄,其中张江创新园单栋面积在1800-3000㎡左右,世和商务中心单栋面积在1000-2000㎡左右;惠生中心、莲花研创广场为新建项目,以多层总部办公为主,单层面积2000-2300㎡,单栋面积在8000-9000㎡左右,标的较大;销售情况分析当前莲花研创广场暂无成交数据,张江创新园、张江集电港总部办公产品均含有小独栋多层、小高层两种形态;小独栋多层:张江创新园总体量仅24221㎡,年去化量最多仅10513㎡,参考性不大,整体成交价格逐年上涨;张江集电港二期由于开发年代较早,近期去化量最高为2011年36833㎡,整体价格逐年上涨至2013年达26018元/㎡;小高层:张江创新园共3栋小高层,12年去化2栋,去化量56840㎡,集电港一期12年成交1栋房源,由于小高层单栋体量大标的高,整体单价实现度不高,最高为张江创新园2010年18706元/㎡;物业类型项目名称年份成交栋数成交面积(㎡)单栋面积(㎡)栋均面积(㎡)成交均价(元/㎡)小独栋多层张江创新园2006年4105131190-40322628137842007年356941193-29111898145062008年280143182-4831400717625张江集电港二期2011年**********-27002302208932012年370591600-28002353242562013年116291629162926018小高层张江创新园2010年1(9层)974797479747187062012年2(11层)5684015640-412002842016766集电港一期2012年1(10层)19178191781917814000总部型办公档次分类张江集电港(规模大、独栋办公为主,运营成熟)惠生中心、莲花研创广场(客户入驻情况一般,运营不理想)张江创新园、世和商务中心(一定规模独栋办公,运营较为成熟)高端中高端中端品质:大盘规划,品质、产品力较好,档次较高配套:自身配套完善运营:速度较快,价格实现较高,目前已运营成熟品质:建筑品质、产品力打造较高配套:新建项目,配套一般运营:莲花标的大,无成交;整体运营及客户入驻情况不理想品质:建筑品质一般,档次较低配套:有一定配套设施运营:客户出租及入驻情况良好,运营较为成熟重点研究案例:张江集电港、张江创新园(独栋办公、客户入驻率高、运营较成熟)总部型办公参考案例—张江集电港张江高科技园区产业基地园区之一,,科研用地性质为主,各项配套设施完善占地面积::共分为A、B区,A区包含集电港一期、二期科技领袖之都、三期天之骄子人才公寓、集电港四期(四期西块建设中),B区建设中用地性质:一期有部分办公用地、其他均为科研用地自身配套:龙东商务酒店、会展中心、银行、邮局、医院、便利店、餐饮、便利店兼具的社区服务中心、影视厅、酒吧、网吧、游泳健身馆及餐饮等休闲娱乐场所等交通配套:二号线、园区高峰线直达车、有轨电车、公交车、公共自行车租赁租金:-/㎡/天,-/㎡/天,-/㎡/天集电港三期(天之骄子人才公寓)科技领袖之都A区规划图集电港四期西块总部型办公参考案例—张江集