阳逻商业市场进入风险分析.doc

凯信集团(内部文件)阳逻商业市场进入风险分析注:该文件仅作为凯信集团商业决策参考,不得复印、外传引言:本报告从阳逻商业格局发展趋势、阳逻现有商业形态结构、阳逻消费力分析、阳逻在建及规划在建重点商业项目四个方面进行调研分析,指出阳逻商业发展的机遇与风险,为凯信集团进入阳逻商业地产提供数据及文本参考,帮助集团领导决策。阳逻商业格局调查研究:阳逻商业中心沿阳光大道北移至柴泊湖中段成为必然趋势五环中央街资料来源:前期策划集之一新港天地项目市场调研系统报告(详见联系函2012-003),受到城市行政规划、港口经济发展、住宅地产开发等几个方面影响,自2000年以来,形成了三个比较明显的阶段特征:1、)原始商业期——2006年:五环中央街、金三角商贸广场(阳逻正街),占地面积15亩,总建筑面积22180平方米,其中商业面积10480平方米,整个商业广场呈现合围式的商业步行街,服饰销售为主。,共9栋,住宅300多套,商铺200多间。以服饰销售为主。原始商业期的商业项目,地处阳逻老城区、阳逻正街,经营多年,周边商业气氛浓厚,配套齐全,阳逻一中、一小、三中近在咫尺,但随着阳逻新港建设带来的拆迁状况和新型商业区的规划建设,此处商业已逐渐衰败,消费人群及消费档次偏低。(阳逻港拆迁实况图)2、)商业发展期——2008年:中百仓储(转盘商业区)中百仓储位于阳光大道与汽渡路交汇处,门店+。分三层,一层为服装购物区,二层为食品区,三层为生活用品、家用电器区。中百仓储是阳逻第一家大型仓储超市,依托于阳光大道与汽渡路交汇的转盘地理优势,是首家进驻阳逻的大型超市,成为阳逻商业发展期的代表。但由于周围没有其他商业体,商业类型延展渐弱,主要提供日用所需。3、)商业转型期——2011年:金融街、阳逻广场、摩尔城、城市广场(阳光大道中段)金融街连通阳逻大道和军安路,全长1000余米,计划将金融街打造成阳逻的示范街。已有诺曼琪、雅黛丽、米拉、BBCJ、美思内衣、京福轩等开业。阳逻城市广场位于阳逻新城往北发展的轴线上,主力店武商量贩面积1万多方,分为上下两层,一层规划有:生鲜熟食、糖果饼干、土特干货、调味调料、奶制品。二层规划:饮料、化洗、文体、家居百货、图书音像、鞋品针棉、小家电。三楼是以孕婴儿为主题的“本本乐”商业体。这个时期的商业以综合体为主要形态,单个项目内业态比较丰富,但区域内综合体商业过多,规划雷同,呈现出开发商盲目开发、无序运营的状态,不利于阳逻商业转型时期的良性发展,根据市场发展规律,不具备专业运作能力的商业项目可能进行专业转型,否则面临淘汰。三个时期的商业规划逐渐升级,阳逻商业中心沿阳光大道逐渐北移的趋势非常明显原始商业期的金三角商业街将逐步衰败:①、此处规划为港口用地和行政用地;②、店面、道路状况与市场要求脱节;③、交通不畅,人流大量北移。商业发展期的商业形态单一,商业为基本生活需求类,不具备现代城市商圈的真正特征,难以支持一个真正商业中心。随着阳逻城市发展,一个符合现代港口城市需要,业态丰富,(柴泊湖段)成为阳逻新商业中心的必然性1、)阳光大道中段(柴泊湖段),是城市消费力最为集中的区域阳逻城区常住人口约16万人,以阳光大道为轴心分布,其中阳光大道中段周边分布着30多个成熟住宅小区,辐射城区80%以上的人口。新港天地项目周边人口测算(2012年6月)范围覆盖人口(万)覆盖比例1㎞%1-3㎞%3-5㎞%5㎞: 阳逻城区人口: ,阳逻农村人口:约7万人,阳逻流动人口:约3万人,合计 ,以上数据来源:《新洲年鉴》。资料来源:前期策划集之一新港天地项目市场调研系统报告(详见联系函2012-003)2、)阳光大道中段(柴泊湖段),城市公共交通完善,消费通达性好阳光大道中段是武汉新港主城区大动脉,位于城市发展的中轴线上,多条公交线路到达,出行十分方便。序号公交线路起点站终点站13路影剧院新洲三中25路老干所阳逻高中36路万人村万山村4黄色巴士娲石水泥厂新洲三中5231阳逻客运站青山6232阳逻客运站汉口共有4条区域内公交线路,从项目附近客运站乘231、232可直达武汉市区。资料来源:前期策划集之四新港天地项目整合营销推广报告(详见联系函2012-027)3、)阳光大道中段(柴泊湖段)规划大量城市公共空间,较强的人流聚集力阳逻大道中段(柴泊湖段)周边规划建设有阳逻唯一的步行街、唯一的城心公园(柴泊湖休闲广场),在整个城市规划中,定位为新港新城核心生活区,将以柴泊湖为中心,完善行政、商业、教育、培训、