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聊城畅博房地产开发有限公司关于房产开发项目的几点建议建议人:丁太平日期:2013年7月建议部门:各位领导各位同事下午好:首先感谢畅博地产公司路总给了我一个和在座各位专家及同事一次交流和学****的机会,因最近没有在工程现场的第一线,所以对遗留问题及发现的新问题不是十分的了解,所以今天提出的的建议也可能不那么的准确和恰当,现就一下个方面提出自己的几点建议,仅供大家讨论,不足之处请指正。一、前言二、项目运作的重点三、设计、深化及审核四、项目招投标与采购五、合同的谈判、审核与签订六、项目实施的过程管理一、前言项目顺利进行的同时,在项目实施、控制、监督、管理的过程百密难免一疏,所以企业管理是一种动态管理,既有先进成熟的固定模式,又有完善创新的思维,根据集团公司已确定的项目运作发展规划及总体的战略部署,针对本项目的特点,结合当地的实际情况,针对现场的不确定因素制定适合项目的经营策略方针。企业经营的目的非是通过经营取得合法的利润,以经营获得的利润巩固企业的发展,使企业发展壮大,占据更大的市场份额,获取更大的经营利润,当前的经济市场趋于饱和状态,经营成本增加利润降低,市场竞争日趋激烈,如何才能使企业在残酷的市场竞争中取得长利,长足的发展下去,在此提出以下建议:项目市场定位准确确保项目工程质量严格控制开发成本建立创在自主品牌二、项目运作重点(一)项目工作重点:1)与地方政府关系的协调(取得政府的支持)。2)小区内基础资料的整理收集(小区内自然地坪标高、与外网接口的位置、规格、标高、流向),小区地下车库、道路、管网设计。3)在建项目的整体销售方案的计划,预售方案、回款计划、尾房销售的方案及预防保障措施。4)工程招投标、合同的签订。5)地下车库、景观方案的设计、成本控制及资金筹集、资金投入的控制。6)资金需用计划的编制及资金支付过程的管理,年底资金需求及资金应方案。7)监理单位的管理及发挥其主观能动性。8)在施建筑工程的质量管理、安全管理、资金支付安全。9)合同管理、会议管理,固定资产的登记。10)项目运作方案调整计划与调整。二、项目运作重点(二)项目运作重点:1、政策环境的研究商业地产政策研究包括其开发、建设、租售、招商、经营的各方面政策。例如房屋抵押贷款政策、税收政策、金融政策、商品房预售政策、拆迁政策、建设性能认定政策、城市商业网点规划政策、商业经营管理政策等等,政策对项目的开发有的有直接的影响,有非常强的针对性,有的比较间接,虽然针对性不强,但对项目的运营影响也不可低估,有些政策发挥协同作用,形成“组合拳”有打有压,非常复杂,就需要我们认真研究。例如,上海市规定:住宅底商不得用作餐厅、饭店、酒店等存在油烟污染、扰民的商业经营。该规定导致市场对底商的需求量减少,价格走低是大趋势,同样,那些适合发展酒店业商业经营用房的租金和售价会上涨。2、区域市场环境研(一)当地城市研究。包括城市经济类型、支柱产业、核心竞争力、GDP发展状况及产业结构情况,未来城市发展规划等。城市的经济类型和当地的主导产业或者支柱产业有关,不同的产业有不同的赢利水平,从而造成GDP发展的差异,一些初级加工或资源型城市的经济发展水平比较低,如内地城市太原,其主要支柱产业是矿产能源的开发,所以当地的GDP发展水平比较低,这从房价就可体现出来了,太原市现在的平均房价在4000元左右,在我国目前各地楼价疯涨的非常时期可算的上一方净土了;而知识、技术、高科技、资本密集的城市经济水平比较高。如我国的上海、深圳等城市。从世界范围内国家与国家之间的竞争也是这样的,日本从二战后迅速成为了发达国家,其靠的就是技术、高科技,而我国主要还是靠能源和加工来发展经济。所以经济发展远落后于严重缺乏能源的日本。这就是区域经济类型的决定的。(二)生活结构研究。包括总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等,人口是商业地产开发的重要参数,在我国商业地产赢利模式是以数量为特征,不是以质量为特征的,拥有庞大的人群才能拥有庞大的消费群体。研究人口,主要研究人口总量(包括常住人口和流动人口)、主力消费人群比,家庭户数、家庭结构等,在此基础上再研究人口收入水平和消费水平,如果收入水平高,消费能力就越强,那么投资价值也越高,另外,对人的消费和支出和消费****惯有深入研究,可以指导我们的开发方向。二、项目运作重点(二)项目运作重点:3、商圈研究(一)核心商圈生活结构研究。这部分的研究内容实际上就是上面讲的城市生活结构研究的内容,只是核心商圈内属于重点研究的范围,研究的更深入一些。(二)商圈内商业地产现货市场研究:就是商圈内在建的、已建成的、现租售的、正在经营的商业物业进行研究。研究他们的招商状况、经营状况是否达到一个满意的程度,如果现货市场好,我们还要研究商业用地的期货市场。(三)商圈内商业用地期货市场研究